1、二季度，50城住宅綜合收益率為10.8%，環比下降32%，已連續五個季度下降。從租金收益來看，2018年一季度至2018年四季度，50城租金收益率繼續小幅下滑，因此將降低2019年住宅綜合收益率。從未來房價漲幅來看，當前政策環境再度趨緊，預計2019年50城房價漲幅將維持窄幅波動，同比漲幅或將繼續收窄。維持2019年50城住宅綜合收益率將繼續降低的判斷。

2、一線城市綜合收益率已持續四個季度處於不足5%的低位，小幅震盪下行；二三四線城市繼續快速下行，預計未來將繼續向合理水平回歸。一線城市房價總體上已有較長調整時間，2019年可能企穩回升，但在“房住不炒”的政策環境下很難出現明顯上漲的趨勢。此外，2018年一線城市租金收益率小幅上升，因此，2019年下半年一線城市住宅綜合收益率或將企穩。

住宅綜合收益，是指持有住宅一年的房價上漲收益與租金收益的總和。住宅綜合收益率計算方法為：過去一年房價漲幅加過去一年租金收益率。其中，租金收益率是指上一年租金收益與一年前房價的比值，因為持有住宅一年的租金收益在開始持有時就已經確定。如：2019年二季度住宅綜合收益率=2018年二季度租金收益率+2019年二季度房價同比漲幅。

1、 土地市場：從溢價率來看，商辦用地普遍溢價率較高。位於長寧區程家橋街道的商辦土地，成為了2019年上海首幅溢價率過百的地塊。從區位來看，部分位於內環內的純住宅用地在上半年陸續出讓，且以低溢價率成交。綜上所述，2019 上半年上海土地市場不溫不火。

2、 新房市場：單6月來看，上海共有30個新建商品住宅項目入市，推盤量大增，供應面積僅次於2019年3月，新房成交量受高供給影響有所推高。半年度數據來看，2019年上半年供給與成交均高於2017、2018年同期，但仍處於歷史較低水平。因部分核心地段房源推出，受成交項目結構影響，2019上半年成交均價為為55516 元/平方米，同比上漲16.7%，漲幅較2018年擴大17.4個百分點。

3、 二手房市場：單6月來看，上海二手住宅成交量為21740套，成交量連續3個月環比下降，但仍在強弱分水嶺之上。半年度數據來看，2019年上半年，上海二手住宅共成交12.3萬套，比2018 年同期增長50.0%，創下近三年來成交量新高，位於2008年以來的歷史成交均值之上。伴隨著成交量的增長，二手房價格也連續3個月環比上漲。

4、 預測：上海購房剛需佔比下降，置換需求佔比增長，認房認貸遏制置換需求。此外，購房者觀望情緒較濃，決策週期變長，預計7 月上海新房及二手房成交量環比繼續下降。

In 2018, total home sales, which include new sales, sub-sales and resales, fell by 11.5% y-o-y to 22,139 units, in contrast to a y-o-y growth of 52.7% in the prior year, according to the Urban Redevelopment Authority (URA). The weakness of demand continues this year, with home sales falling by almost 30% y-o-y to 3,743 units in Q1 2019.

Despite strong economic releases, unexpectedly weak home construction data and concerns about international trade relations tempered mortgage rate increases over the past seven days.

Demand for Treasurys eased as the Core Consumer Price Index – a key measure of inflation which posted its stronger increase in 18 months – and retail sales figures beat what the market anticipated. Generally, strong economic reports decrease the likelihood that the Fed will cut rates, which makes bonds less attractive, pushing yields, and generally mortgage rates, upward.