【易居研究院】中國2019年第二季50城住宅綜合收益報告

1、二季度，50城住宅綜合收益率為10.8%，環比下降32%，已連續五個季度下降。從租金收益來看，2018年一季度至2018年四季度，50城租金收益率繼續小幅下滑，因此將降低2019年住宅綜合收益率。從未來房價漲幅來看，當前政策環境再度趨緊，預計2019年50城房價漲幅將維持窄幅波動，同比漲幅或將繼續收窄。維持2019年50城住宅綜合收益率將繼續降低的判斷。

2、一線城市綜合收益率已持續四個季度處於不足5%的低位，小幅震盪下行；二三四線城市繼續快速下行，預計未來將繼續向合理水平回歸。一線城市房價總體上已有較長調整時間，2019年可能企穩回升，但在“房住不炒”的政策環境下很難出現明顯上漲的趨勢。此外，2018年一線城市租金收益率小幅上升，因此，2019年下半年一線城市住宅綜合收益率或將企穩。

住宅綜合收益，是指持有住宅一年的房價上漲收益與租金收益的總和。住宅綜合收益率計算方法為：過去一年房價漲幅加過去一年租金收益率。其中，租金收益率是指上一年租金收益與一年前房價的比值，因為持有住宅一年的租金收益在開始持有時就已經確定。如：2019年二季度住宅綜合收益率=2018年二季度租金收益率+2019年二季度房價同比漲幅。