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【本中心觀點】太樂觀的房市?過度投機融資的疑慮

【本中心觀點】太樂觀的房市?過度投機融資的疑慮

研究報告
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台灣
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自央行副總裁陳南光投書媒體談論房市過熱的警訊後 (台灣銀行家第130期),打房一詞成為近期新聞媒體關注的焦點。民眾樂觀的預期心理是造成房市過熱的原因之一,若能抑制民間過度樂觀的投機念頭,應能減少投機融資對經濟產生的負面影響。

購屋目的主要可分為自住與投資,前者屬剛性需求,主要是滿足居住生活,因此由剛性需求所造成的房價上漲,可以從供給面來看房市是否失衡,藉由加快房屋供給或房型調整來平衡需求與穩定房價。至於投資需求如果從事長期收益經營,實質上有利於房市與經濟的發展,若是短期買賣賺取價差就屬於投機需求,此極有可能變成投機融資,甚至是龐氏融資。

經濟學家 Hyman P. Minsky 金融不穩定假說景氣循環理論指出,資本化所導致的不穩定是一種常態現象,在景氣擴張時期,投資者的樂觀將導致投機融資 (speculative finance) 與龐氏融資 (Ponzi finance) 的盛行,推升資產價格泡沫生成的機率與金融市場的風險。投機融資為債務人以短支長的融資行為,短期的現金流僅能因應利息支出;龐氏融資指的是債務人的現金流無法支付本金與利息,債務人依靠借款或是出售資產來履行債務。

近期有關房市的新聞報導,似乎暗示了過度投機融資的念頭正在市場中蔓延,如下:

「買房不用自備款」是一種吸引年輕小資族購屋的口號,以低投入成本的方式來持有不動產。所謂不用自備款,僅是透過信用貸款的方式取得頭期自備款。不論是對預售屋市場,在交屋之前透過信用貸款支付建造期間的分期價款,或是對成屋市場,以信用貸款湊足自備款,均呈現出債務人的現金流不足,但仍可以透過以債養債來達到投資目的。這種資金籌措的方式不僅容易提升債務人的違約機率,若為短期買賣價差的投機行為,也不利於房市與經濟的發展。

「零元買房」是網路上常見的投資講座主題,業者主張透過企業式經營來提高獲利,入會即能享有免費的專業諮詢,包括銀行貸款與租金行情 。從字面上來看,手上沒有現金也能透過特殊的投資方式來支付房貸本金與利息 (若使用寬限期,僅需支付房貸利息)。頭期款的資金來源除了信用貸款外,報導也提到有疑似以低於市場行情的價格買入向銀行申報的行為,拉高貸款成數來達成零元買房的目的。

就目前國際情勢來看,台灣經濟相對穩定,金融市場條件也相較之前為寬鬆,民眾的樂觀心理極有可能衍生房市的投機融資,甚至是龐氏融資的行為,不僅造成房市亂象,更埋下了經濟體系的不穩定因子。政府應有適當的介入來抑制投機行為,以減緩經濟的不穩定。

日在輿論的呼聲下,政府也回應將視情況祭出選擇性信用管制或囤房稅等政策,實登制度也朝向更透明的方向修法,但政策從研擬到執行仍需要一段時間;至於貨幣機構在遵循巴賽爾協定下,也不容易從統計數字偵測到風險,例如資本適足率等的風險量化指標。因此建議執政當局可以先從稽查做起,例如成交價格是否真實申報以及交易是否有逃漏稅等,並宣導違法行為的懲處以及高槓桿操作的風險,至少能抑制民間過度樂觀的投機念頭,短期內達到減少投機融資炒作房市的效果。

本文刊登於2020-11-14 風傳媒  https://www.storm.mg/article/3195567

*作者楊茜文為國立清華大學經濟學博士,任職於國立政治大學商學院信義不動產研究發展中心研究員。專長為總體與貨幣經濟、不動產與都市經濟、家庭行為與消費。

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