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【信義房價指數】2019年第四季

【信義房價指數】2019年第四季

地產知識
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信義指數
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為什麼要房價指數

「平均房價較去年同期上漲10%」,這個訊息能否說明去年每坪30萬的房子,今年價值33萬? 由於房地產具備高總價、變現性低的特性,對於經濟景氣的反應速度相對緩慢,價格波動頻率並不像股票市場般迅速,交易量能亦有限,再加上高異質性的影響,每一間房子的地段、建築條件、樓層、採光、座向…等條件皆有所差異,若單純以「平均」價格的變化來判斷房價的漲跌起伏,很容易陷入統計學上的盲點。舉例來說,倘若某一地區住宅物件多為30年左右的公寓,僅有一處屋齡不到一年的社區,只要該處新成屋社區出現一件交易,該地區當月的平均交易價格必定會大幅上揚,但這並不代表該地區房價出現明顯增長,若我們只憑藉平均價格的變化來判斷區域房價的波動,很容易做出錯誤的判斷。

也因為房地產的異質性造成房價難以標準化,每一件房地產物件的交易價格,除了反映「價」的變動之外,同時包含「質」的變化,並不能據以衡量真正的房價漲跌。對此信義房屋每一季公佈全台主要都會區房價指數,讓房地產參與者,能夠有一個客觀的指標來「看清真實房價走勢」。

信義房價指數—全台都會區季指數

自2009年起,信義房屋與政治大學商學院合作,沿用既有特徵價格函數理論(Hedonic Price Method)基礎,來修訂既有的信義房價指數模型。隨著國內政治及經濟環境的變化,原有針對台北、新北、台中及高雄等都會區建構之房價指數架構似有不足,於此,自2012年第四季起,信義房價指數在既有的四都之外,增列桃園及新竹兩都會區,並採用拉氏指數公式(Laspeyres)來進行指數編製作業,同時將指數基期調整至2001年第一季,讓信義房價指數更能精確且即時反應台灣房地產價格的波動情形。

指數模型:特徵價格函數模型
樣本分區:
區分為台北市、新北市、桃園縣、新竹地區、台中市、高雄市及台灣地區等七項。其中,台灣地區項目包括全台各地區交易樣本。
樣本選擇:
A.選取純住產品(包括公寓、華廈及電梯大樓物件),排除具備其他用途之住宅物件。
B.排除預售物件。
C.排除偏差樣本,如工業住宅、屋齡偏高之成交物件等。
模型調整差異點:
A.增列桃園及新竹地區房價指數。
B.採用拉式指數公式進行編製。
C.基期自1991年第一季調整為2001年第一季。

 

信義房價指數╱歷年走勢圖

台北市、新北市

桃園、新竹

台中、高雄

各都會區標準房價變化(單位:萬元╱坪)

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