【CRIC】專題-人口擴張型三四線城市的發展陷阱——以泉州、徐州為例

人口是一切經濟活動的基礎，人口的流動會引發區域興衰和產業更迭，因此房地產行業流傳著一金句——“長期看人口，中期看土地，短期看政策”,可見人口對於房地產市場的影響之大。尤其是在“房住不炒”的當下，人口和房地產的關係越發密切，人口擴張型城市已然成為房企佈局的“香餑餑”。雖然人口的增加意味著購房需求的增長，使得擴張型城市頗受投資者青睞，但這並不能保證市場穩賺不賠，往往有一些風險被忽略，譬如：人口擴張必然帶來購房需求增長嗎？調控風險會不會與行業競爭同步到來？哪些擴張型城市將更快面臨人口增量瓶頸？ 

為此，本文首先剖析了人口增長對於房地產市場量價、產品結構帶來的一系列積極影響，第二部分又從政策調控、成本上升、區域差異、產業轉型升級、人口增長預期等角度分別分析了人口擴張型城市可能存在的投資風險點，並做出綜合評價，第三部分則以泉州、徐州兩個代表性城市為例，從其人口遷徙現狀、人口自然增長、人口回流意願等方面做出人口增長預期，並結合棚改退場、產業升級、投資環境變化等因素對該城做出風險警示，進而對未來市場做出趨勢性預判。

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