【CRIC】長三角26城土儲比拼，哪些房企乘上一體化的東風？

兩會上政府工作報告指出，將長三角區域一體化發展上升為國家戰略，編制實施發展規劃綱要。政策利好以及部分城市出台落戶政策，讓房企嗅到了未來的發展潛力。並首先反應在土地市場，長三角區域部分城市土拍持續火熱，地王頻出。

• 長三角二線蘇州、南京、杭州、合肥等區域土地熱度直線攀升

自長三角一體化上升至國家戰略後，以蘇州、南京和杭州、合肥等為代表的長三角二線城市受到各家房企的高度關注，部分優質地塊更是引發激烈角逐。一方面是企業踐行回歸二線的戰略需要，另一方面，未來規劃利好預期也使得長三角的二線格外受到關注，畢竟更好的經濟基礎會使得二線城市在利好中率先受益。

數據顯示，4月份以來長三角區域二線城市的部分區域樓板價接連被刷新。例如蘇州園區一周內樓板價接連被刷新，最終中海以35.6億元總價競得蘇州園區蘇園土掛（2019）02號地塊，樓面價為30287元/平方米。這也是蘇州園區自規劃建設以來，土地樓面價首次超過3萬元。

除了樓板價外，溢價率和競拍輪數也反映了土地市場高熱態勢。合肥多幅地塊溢價率超過100%。另外杭州、南京等熱點城市在土拍中均採用了“限價加自持”的方式，但溢價率仍然高於全國平均。而南京多幅地塊在起拍後短時間內便達到限價，足以見得市場熱度和開發商拿地的信心。

競價輪次方面，杭州、南京和寧波等城市皆出現多地塊競價上百輪，甚至有地塊達到300多輪。品牌房企願意在土拍中花費大量精力來參拍，支付更高的溢價，也說明了對於二線城市樓市前景有樂觀預期，其中有很大一部分因素來自長三角一體化規劃利好的支撐。

• 無錫、安慶、常熟等三四線城市再現地王熱潮（略）
• 小結：土地競爭白熱化，土儲將成為一體化中比拼的資本（略）

哪些房企能夠在一體化發展中搶占先機？最重要的衡量指標就是土地儲備。土儲的多少直接決定了各家房企在長三角一體化中的業績增長空間和競爭格局。綜合來看，規模房企依舊優勢明顯，部分浙系、蘇係等本土企業憑藉地緣優勢在長三角一體化26個城市的總土儲競爭中佔據一席之地。

• 近15家房企一體化26個城市土儲貨值超2000億

長三角歷來是各大房企佈局的戰略要塞，幾乎近8成百強房企均在長三角有不同程度佈局，因此長三角區域的競爭本身就十分激烈。在長三角一體化上升國家戰略之後，無疑會加大企業在區域內的軍備競賽，尤其是一體化26個城市中土儲較多的企業將首先受益，一旦規劃落地，能夠及時吃透這一輪政策紅利。

我們認為，衡量各家企業的優勢的標準就是總土儲貨值的絕對量。通過梳理典型房企在長三角一體化26個城市中總土儲數據，並扣除了已售未結轉部分後發現，規模房企依然優勢顯著，一體化中爭奪仍然呈現強者恆強的格局。其中26個城市中2018年總土儲貨值在千億以上的房企超過27家，近9成來自千億房企。規模房企由於其全國性的佈局特性和區域深耕的能力，本身土儲就比較廣泛，加之長三角一直是房企佈局的要塞，因此總量上優勢顯著仍在意料之中。

從土儲建面看，中梁、祥生等浙系房企表現突出，雖然單位貨值不如銷售前十的房企，但建面儲備能夠排進前十五。這也能反映出兩家企業在長三角的佈局特徵仍然是以三四線為主。而且，作為本土企業，對區域內市場熟悉度、深耕程度、以及良好的政商關係，使得其在長三角一體化土儲競爭中具有一定先天優勢。

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