【CRIC】中國22個重點城市土地市場地價、庫存風險解析

近兩月，在市場迎來“小陽春”的同時，土地市場也呈現明顯的回暖趨勢。尤其是二線以及部分強三線城市土地拍賣競爭加劇，溢價率、地價持續攀升。與2018年四季度和2019年1、2月份”冷淡”形成強烈對比。 

近期，住建部發布地價波動的“預警”,但部分城市土地市場仍然高熱不下。接下來市場會不會有調整？哪些城市的土地風險較大，中長期需要謹慎對待？又有哪些城市短期市場仍然相對健康？

2019年一季度以來，二、三線城市土拍溢價率觸底反彈，“百輪”土拍的激烈競爭在多個城市重新出現，土地市場出現回暖跡象。究其原因，除了政策寬鬆的預期外，融資到位、新一年拿地指標下放、一季度樓市出現“小陽春”也是促使土地市場回暖的原因之一。 

1、一季度土地溢價率觸底回升，多幅地塊競拍逾百輪

土地市場回暖，溢價率是最直觀的的反應指標，也反應了在當前市場預期下，地塊在開發商評估中的價值水平。從整體溢價率變化來看，2018年下半年各月土地市場平均溢價率普遍低至10%以內，2019年一季度以來，土地市場溢價率在持續走低了半年之後終於有了起色：2019年1 -3月平均溢價率分別達到10%、11%和21%，相較去年下半年顯著回升。從整體溢價率回升也可以看出當前土地市場已經開始回暖。 

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