【中房研協】中國樓市回暖是技術反彈？可持續性存疑

每年三、四月份氣候轉暖，樓市也往往出現傳統的“小陽春”行情。今年的樓市在一片悲觀的預期下，是否繼續走出一波行情？交易數據顯示近期樓市“異動”頻頻，特別是一線城市及部分核心二線城市地區成交活躍度大幅提升。在政策並無實質寬鬆的背景下，重點城市樓市成交反彈的原因何在？市場會不會迎來新一輪上漲週期？本期熱點聚焦作深入分析。

樓市發展外部環境趨好

  資金成本：國際方面，美聯儲加息和縮表的戛然而止使得中國的貨幣政策操作空間打開。國內降準、降息預期升溫，資金相對寬鬆，市場資金成本的逐漸降低，對龍頭公司而言將帶來潛在利潤增厚；對中小型優質企業來說，則意味著公司資產負債表壓力大大下降，未來盈利能力潛在提升。

  利率寬鬆：隨著市場流動性的改善，房貸利率結束了此前單邊上漲的趨勢，多城市首套房貸款利率出現鬆動，進一步刺激了購房者的慾望，活躍了成交量。

  政策微調：“兩會”政府工作報告中與房地產相關的內容不再單列表述，且篇幅較往年大幅壓縮，“落實城市主體責任”、“促進房地產市場平穩發展”、“ 實施更大規模的減稅”等關鍵詞意味著在2019年樓市的核心是“穩”。中央通過授予地方政策自主權,在“一城一策”的指導下，各城市開始以不同形式對調控進行了微放鬆：如放寬落戶條件、取消限購、下調房地產交易的增值稅附加稅率等。

銷售向好在不同能級城市不同步

  經歷兩年嚴厲調控後，真正的市場有效需求逐漸累積，外加房貸利率穩中有降，首套及改善住房需求入市意願有所增強。個別城市房地產市場出現“小陽春”，是需求正常釋放的結果。但市場行情並非如一些媒體宣傳的火熱，真實的市場依然是試探性的，以有效需求拉動的部分市場行情。也有部分機構在試圖以營銷造勢為目的，在行業語境上營造暖春行情，但在當前“房主不炒”的大背景下，購房人恐怕沒有這麼好忽悠。

  市場研究機構的研究成果也佐證了這一點。上海易居房地產研究院發布的《10城二手房市場半月報》顯示，與去年同期相比，三月上旬10個城市二手房成交量行情好壞參半。廈門、成都、蘇州、北京、南京成交量出現增長，而其餘的5個城市成交量均有所下降。從成交結構看，區域分化明顯，一二線城市由於出台調控政策的時間最早，隨著政策邊際效應出現下降，需求也有所釋放，而三四線代表城市仍在下跌。

  諸葛找房數據中心對全國45個城市成交數據初步統計結果顯示，3月整體市場成交同比有所反彈，累計同比增幅9.1%。其中，一二線城市成交面積同比增長，但三四線代表城市市場仍在降溫。

“小陽春”或陷“隧洞思維”，局部回暖需理性看待

  我們認為樓市持續反彈不具備基礎，市場需回歸理性，立足現實。其一，政策面上不允許，近期住建部表示房地產調控不會動搖，保持政策連續性。樓市調控的主基調並沒有發生改變。其二，行業面難保證，在過分渲染的市場轉熱背景下，規模房企依舊選擇保守、謹慎的投資態度，從房企業績發布會中更是可以發現不少品牌房企都調低了業績增速以及業績目標，其謹慎的預期來自市場的不確定性，尤其是三四線市場熱度急劇衰退。其三，市場面上難實現，支撐樓市反彈的內部推動因素不是很強，一二線在限購背景下，需求難以快速增加，三四線城市則面臨2019規劃棚改面積同比大幅縮水的現狀，也依然難以支撐樓市的大陽春。

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