【資誠聯合會計師事務所】2019年全球房地產趨勢報告

資誠(PwC)與城市土地學會(Urban Land Institute)於2019年3月14日發布《2019年全球房地產趨勢報告》(2019 Global Edition of Emerging Trends in Real Estate)。報告指出，由於擔憂全球主要市場的政治不確定性、貿易戰和經濟成長趨緩，房地產投資者越來越謹慎，他們正在改變傳統的營運和估價模式，以應對不斷變化的消費者需求。

根據Real Capital Analytics，2018年全球收益性商業不動產(income-producing commercial real estate)的交易額達到9,637億美元(年增3%)，金額為歷年來第三高 (次於2007及2015年)。

普華國際不動產公司董事長劉博文指出，儘管全球經濟前景不明朗，但受訪者認為2019年房地產仍有積極正面的跡象。美國聯準會決定暫緩升息，債務融資水平較低，以及全球多數市場的供給趨緩，皆會對全球房地產市場帶來正面影響。

根據本報告，除了傳統經濟因素之外，以下因素也將持續影響房地產產業周期變化：

• 由於科技、人口結構和社會規範的快速變化，以及社會高度重視有關氣候變遷的房地產風險，全球的資產擁有者日益關注房地產的加速老舊(accelerated obsolescence)問題。 
• 隨著新世代年輕人成為上班族和消費者，為滿足其不同需求，房地產型態重新調整，例如彈性工作、以客戶體驗為導向的飯店和零售業。資產擁有者重新思考如何改變營運模式以驅動報酬，這將會對房地產估價和業績產生長期影響。
• 另類房地產(alternative real estate)的吸引力越來越大，例如學生宿舍和高齡住宅等，成為投資者和基金經理偏好的房產類型。這個趨勢代表房地產業的結構轉型，以滿足資產擁有者和消費者快速變化的需求。

劉博文表示，房地產行業正在面對科技、社會和人口趨勢帶來的挑戰和機會，這些變化以及氣候變遷問題，將對全球房地產的開發和投資決策產生長期的影響。

亞洲：基本面強勁 

在亞洲，房地產基本面依然強勁。受訪者認為，中國的跨境資本流動繼續下降，投資活動增加和強勁的價格，已經抵銷對中國資本減少的擔憂。韓國首爾已成為商業投資活動中心，與東京相提並論。越南和印度等新興市場開始受到關注，由於低空置率和未來供應良好，亞洲另類房地產開始對投資者更具吸引力，例如自助倉儲、數據中心、學生宿舍和高齡住宅等。

2019年22個亞太主要城市投資前景排名前十名的城市依序為墨爾本、新加坡、雪梨、東京、大阪、上海、胡志明市、深圳、首爾、廣州。

台北在22個亞太城市投資前景中排名第21，較去年前進一名，略優於吉隆坡，顯示國際投資者對於2019年台北地區不動產的信心，尚未恢復以往的水準(過去十年，台北在本調查中最高的排名為第8，出現於2011-2012年)。

美國：資金持續流入

即使市場擔憂美國在2020年可能出現經濟成長趨緩，但目前美國的房地產投資仍在增加，資金來自加拿大、法國、德國和新加坡等。受訪者認為，如果美國經濟發生衰退，應只會出現短暫下滑，隨後會出現快速反彈。雖然受訪者看好美國房地產市場，但也擔心美中兩國長期的貿易緊張局勢，可能導致企業減少擴張計劃，並造成美國GDP的下降。

2019年美國主要城市投資前景排名前十名的城市依序為達拉斯/沃思堡、紐約布魯克林區、羅利/達拉姆、奧蘭多、納許維爾、奧斯汀、波士頓、丹佛、夏洛特、坦帕/聖彼得堡。

歐洲：市場前景不明

歐洲投資者越來越看到經濟前景不明朗，2018年的樂觀情緒發生逆轉。法國和德國經濟成長放緩，義大利陷入衰退，即將到來的英國脫歐，更讓投資者對未來感到擔憂。消費者信心大幅下滑，拖累經濟成長，同時也降低歐洲升息的風險。儘管投資者變得更加有紀律和謹慎，歐洲可投資的房地產無法滿足投資人需求，但仍有資金流入歐洲房地產市場。

2019年歐洲主要城市投資前景排名前十名的城市依序為里斯本、柏林、都柏林、馬德里、法蘭克福、阿姆斯特丹、漢堡、赫爾辛基、維也納、慕尼黑。

普華國際不動產公司總經理田揚名表示，全球房地產行業的廣度和本質正在快速改變，包括另類房地產的興起，消費者的需求改變，以及房地產營運模式的變化。 

田揚名認為，隨著目前全球房地產行業來到週期末端，以及低報酬的環境和不斷變化的市場需求，對房地產行業來說，現在比以往任何時候都更具挑戰性，需要更聰明且更努力來找到機會並創造價值。

台灣房地產市場 價格將趨穩、交易量回溫

劉博文觀察，台灣房地產市場在過去幾年來處於價、量的修正期，住宅市場在投資客全面退場之後，已逐漸看到自住買盤回升的力量；中美貿易戰爭，也帶來一波台商回流的工業及住宅需求；台北市的A級辦公室供給不足，亦帶動租金上漲。在利率低檔持平的預期下，國內銀行對於房地產抵押貸款的承作態度依然積極。綜合以上因素，PwC估計2019年台灣的房地產市場價格將逐漸趨於穩定，交易量亦將有所回溫。

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