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不動產百科

成屋履約保證

「成屋履約保證」制度簡單地說,就是房屋仲介在買賣雙方同意保證責任範圍內的前提下,由銀行出面保證,讓買方得到清楚的產權,屋主也得到應有的價款。如果交易過程中有任何一方違約,以致無法履約,經查證屬實,則銀行將出面,依保證書約定,負應有的責任,將買賣交易風險降到最低。

對買方來說,首先可保障產權清楚,當風險發生時,依約定保障已支付款項的安全;其次履約保證專戶控管購屋款,若賣方違約,經買方完成法律程序解除買賣契約確定後,履約保證專戶將歸還買方已支付的買賣價款。對賣方來說,不動產過戶前,買方如果違約不買,賣方經過法律程序解除買賣契約確定後,賣方可取得專戶中買方已繳存的款項;若有交易風險發生時,可依約定保障尾款給付的安全。

信義房屋指出,只要買賣雙方均簽妥「代辦成屋履約保證委任契約書」,則執行成屋履約保證的相關費用和手續費,由仲介支付,或是買賣雙方負擔成交價格的萬分之六費用。
 

何謂車屋住宅(ManufacturedHousing)?

車屋住宅是一種房屋與車子的混與物國內尚未考量此類住宅發展。在美國車屋住宅滿足了十六分之一人的住宅需求及其年銷售接近住宅市場的四分之一。這種住宅的普及與他的低價有非常大的關聯。車屋住宅的成本不到一般建築的一半因此也是美國沒有補助的住宅。

何謂平價住宅?

平價住宅係屬公有之社會住宅由縣市政府經管免費提供低收入戶家庭借住(借住人僅需負擔管理維護費)為過渡性居所。目前僅有台北市政府辦理並設有安康平宅(1024戶)、福民平宅(340戶)、延吉平宅(120戶)、大同之家(60戶)平價住宅總計1544戶其他縣市無此住宅福利提供。

何謂需求面補貼(Demand-SideSubsidies)?

需求面補貼消費者與減少購屋成本例如住宅補貼使得買住宅或者是租屋變的更便宜它們可以由政府直接提供補貼或者是提供優惠稅率來減少住宅的支出住宅補貼有的時候稱為特定補貼。在全球有許多住宅補助的方法在大部份的國家補助通常是提供給租屋者但是在有些國家例如德國與法國舉例而言部分低所得的住戶也是符合資格的住宅補助通常是以現金的方式提供管理者的目的主要是為減低租屋者要付給房東或是地主的租金。這項措施所帶來的後果在大多數國家反而造成那些承租者的租金與住戶人數的增加反而讓他們自身的所得減少因此這項措施通常被許多條例與規則所限制例如在超過符合資格的租金或是規定的所得以上都不會獲得任何的補助。

何謂供給面補貼(Supply-SideSubsidies)?

供給面補貼是對住宅的供給者進行補貼並降低其供給成本。供給面住宅補貼使建築業者與地主願意提供較便宜的住宅。補貼有很多種型式其牽涉政府執行政策所產生外顯與隱含的資金流量。因此補貼可以是金錢補貼的形式也可以是財政特許的形式。當補貼為政府的外顯支出時可謂「直接」的補貼。相反的則被稱為「間接」的補貼。

何謂出租國民住宅?

出租國民住宅係依國民住宅條例規定由政府計劃以政府直接興建用以出租供收入較低家庭居住之住宅。目前台北市計有22處3833戶數量為全國最多。

何謂合作住宅(CooperativeHousing)?

合作住宅與租賃住宅相似的地方在於住宅都不屬於居民但是可以藉由每月支付一定費用而取得住宅的居住權。這些費用被拿來抵付合作住宅的貸款、提供儲備基金以及其他支出。合作住宅與住宅所有權相似的地方則在於居民在整個資產中擁有股份、享有安全、管制與所有權的稅務利益藉由推選出來的委員會來負責維護及管理該資產。然而合作住宅在共有與共管上是獨特的。

何謂填入輔助住宅(Support-InfillHousing)?

填入輔助住宅是一種住宅的設計與居住方法。當應用在獨棟住宅時可以分成耐久的基礎建築或骨架以及易變更的interiorfit-out。當應用在多家戶住宅的時候可以分成:(a)團體(公寓擁有者、各戶有獨立產權的公寓或合作公寓)(b)個人(家戶、個人、或家庭)(c)區分所有建物。此類住宅常見的基礎建設有公共設施、建築物、牆壁、內部隔間、管線、以及空調配備。在複雜的住宅環境中它是一種去平衡個人自由與社區和諧的方法。這個方法主要目的之ㄧ是使住宅在最初時能擁有多樣性而在長期亦能由家戶特性來改變住宅的多樣性。

何謂模板住宅(PanelizedHousing)?

模板住宅是一種預先製造的產品包含住宅的牆、地板、天花板以及就地的建築物(erectionon-site)。其住宅的平面設計-牆、地板以及天花板-皆由在其他地方(off-site)、大型計劃或當地的模板工廠所製造。在基地模板由不同部分所組裝這些其他部分可能由不同的供應商或模板工廠本身或兩者所提供。模板化的辦法可以包含就地興建與模板屋生產。

何謂穴居型住宅(Earth-shelteredHousing)?

穴居型住宅指的是在土裏開挖的一種普通使用的住宅結構。就是在地面上空間結構覆蓋至少有半公尺的土或位在地面下。相似的名詞指的是地下室結構。歷史上穴居型空間是大部分原始人類所居住的地方幾乎是每個文明開始時的居住型態。天然的洞穴或是人為的穴居結構數千年以來不斷的以不同型態在使用。最為普遍的使用穴居型結構是在對抗每天的及季節性的環境壓力。他們用來保護人類以對抗惡劣的天氣例如乾燥炎熱(撒哈拉)或是乾冷(在加拿大中部或是希伯利亞中央);用來作為儲存空間例如穀物或是灌溉用的人工河渠以儲存大量的水減少蒸發(伊朗);宗教用來提供安穩及理想情境作為沉思及辯論的場所。1970年代的能源危機使得現代化穴居型空間的開發逐漸引發興趣。其目的在於將這樣的空間運用在各種土地使用型態包括住宅、商業、工業、教育及文化中心。全世界有三個大型以穴居為主要居住型態的集中地區。第一個且為最大的建築群在北中國的黃土高原上估算約有34千萬人仍居住在人為穴居裏(譯:窯洞)。在中國歷史上這種居住型態已超過4千年以上了最早歷史記載使用這種居住型態的原因在於保留土地供農業使用和排除對建築材料的需要。黃土具有堅固性因此可以防水及高溼度。第二個穴居主要集中地區位馬特馬塔(Matmata)高原在撒哈拉沙漠北部及突尼西亞南部的交界。22處村落仍存於在這個高原。為最人所知的村落稱為馬特馬塔(Matmata)村。最主要的使用動機是在保護居民避免戶外的高溫及對抗入侵者。這種居住方式為北非巴巴里人(Berber)使用超過二千年以上氣候屬於半乾旱到極乾旱地區。羅馬人在入侵北非時在北突尼西亞的布拉里吉(BullaRegia)使用了半地面式的夏季渡假村。這個城市是羅馬帝國的產糧地區。北突尼西亞及中國屬於二種不同型態的穴居地區(窯洞及峭壁)。第三個穴居住宅集中地區是在土耳其高原中央的卡巴多西亞(Cappadocia)土耳其首都安卡拉(Ankara)東南方400公里處。在這裏如同中國及突尼西亞地區亦是屬於夏季乾熱及冬季寒冷及部分下雪的氣候。當地人運用”挖來用”的方式而不需要建築材料。卡巴多西亞地區的穴居起源於西元前2千年這兒有二種型態的穴居結構:峭壁及地下城峭壁式居住型態已持續使用到20世紀中地下城大概是在西元10世紀使用大概在西提斯(Hitties)、希臘、羅馬及拜占庭(Byzantines)使用。地理上這個地區涵蓋火山灰因烈風抽出空氣及水侵蝕的結果適度的創造出山頂較柔軟的岩石錐。開拓者在峭壁裏挖出這些圓錐並創造出8到10層樓高的住宅。卡巴多西亞的地下城是一個複雜的網絡連結地下住宅並建立一個城市型式提供防禦目的、宗教信仰中心、酒工業、儲存及馬廄。有上百座地下城建造在卡巴多西亞中心的土耳其七個省。在1997年只有一些城尚未衱發現而僅有些許開放給大眾。全世界其他有穴居型住宅值得重視的地方有美國的西南部、西班牙中部、南法及義大利南部的吐里(Trulli)地區與馬特拉(Matera)以色列南部、約旦和印度。幾乎這些地區都有乾熱型的氣候。地下建物型地區的當地習俗在歷史上有著負面印象例如陰暗、通風不良、有限的光線及空間、結構不穩固、像模子作成的樣子、蛇及老鼠、及許多其他負面與貧窮有關的意涵。現代科技可以克服這些問題並且提供有著良好通風及光線的較大居住空間。最困難的問題是如何克服實質上污名的限制及幽閉恐怖症。一些技術先進的國家透過各種不同的土地使用發展出複雜的地下空間。透過設計、結構及維護78處地下購物中心日本已成為地下空間開發的領先國家。。而這些地下購物中心包括百貨公司、餐廳、各式各樣的商店、娛樂設施、超市及辦公室。加拿大亦在蒙崔羅(Montreal)開發出一個位在地下的現代購物中心美國則建造了大量的穴居型住宅社區散佈在加州及國家其他地區。當建物興建在地下時改善保暖功能為最主要的優點地下建物的保暖模式與地面上建築是完全不同的當在地下0到10公尺深時有隔絕溫度及保溫功能。基本原則就是深度越淺則溫度變化越大反之亦然。當深度達10公尺左右每日及季節性的溫度將變的穩定。地面上白天戶外氣溫透過光線照設到大約7公分厚土壤在一次暖季之後這種淺層穿透形成暖浪往更深的地下層移動大概可到達地下10公尺深度。因此夏季戶外氣溫當到達地下10公尺深時已是冬季了(大約在20℃)。相同的冬季戶外氣溫傳到相同地下深度時已是夏天了(大約在10℃)。因此地下空間將會變的冬暖夏涼這是一種節能假設的理想狀態。此外相較於地面層建築結構在地下10公尺深度因為有著穩定的溫度及溼度可提供周遭舒適、健康及穩定的環境。為使地下區域達到最佳狀況有必要避免將地下區域興建在高層樓地區因這種建築型式比較像是地窖。一個比較好的的選擇就是要位在有中或高坡度地區的坑洞有坑洞的地區有助於提供足夠的自然光線及陽光照射通風及好的空氣品質可以使地震、淹水及暴風雨所帶來的災害降到最低。另一個好處是與自然環境結合可以提供看到低地的視野及創造私密空間。為減少住在穴居地區的實質問題一些規劃設計及選址必需加以考量這些評估包括大空間的引入、室內高度要高、明亮的顏色、房子裏要與自然協調(植物、花朵)、良好通風、室內外的視覺連串、及坑洞地點的選擇。

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