【科普專欄】買房壓垮生活？計量實證台灣超額購屋負擔困境 (陳明吉)

作者：陳明吉 / 國立政治大學財務管理學系教授

在台灣，「有土斯有財」的觀念根深蒂固，買房往往是許多人一生的奮鬥目標。然而，面對不斷飆漲的房價，民眾的貸款壓力日趨沉重。過去，政府與社會大眾多半參考「房價所得比」或「貸款負擔率」等指標來衡量購屋的壓力大小。但這份由朱芳妮、梁昱宏與陳明吉三人發表的實證研究特別強調，這些傳統的官方指標存在嚴重的盲點：它們缺乏對貸款還款期限的考量，更沒有事先扣除民眾的「基本生活需求」支出。

真正的購屋能力，應該建立在滿足飲食、醫療與休閒等基本生活開銷之後的「剩餘所得」之上。為此，研究團隊提出了「超額購屋負擔」的核心概念。他們先精算家戶扣除生活支出後，搭配房貸利率、貸款成數與期數，推算出民眾真正能夠承擔的「購屋價格上限」。當民眾實際買房的成交價高於這個理性的上限，多出來的金額就是「超額水準」，這代表購屋者正在無形中壓縮自己的生活品質，超額負擔房價。

那麼，為何民眾會陷入超額購屋的困境？研究指出，近年來不斷調降的低利率政策，以及放寬至30年甚至40年的房貸還款年限，表面上降低了每月的還款壓力，讓更多人產生「買得起」的錯覺，但實際上這些融資條件反而進一步推升了總體房價。此外，一般購屋者對於地理位置、就業機會以及交通節點有著強烈的購屋偏好，使得需求高度集中在房價較高的直轄市。在這些因素交織下，買家寧可大幅壓縮生活支出，也要硬扛超額的房價來達成購屋目標。

在科學計量方法上，研究團隊蒐集了 2020 年至 2022 年間台灣六都數十萬筆的不動產實價登錄交易資料與家庭收支數據，並運用了多元迴歸模型進行實證分析，透過這些科學計量模型的運算，實證結果揭露了殘酷的城鄉與階層差距。在地區分佈上，台北市與新北市的超額負擔最為嚴重，在台北市買房平均會面臨高達647.6萬元的超額負擔，新北市則次之為140.5 萬元。這是因為雙北作為台灣的政經中心，擁有龐大就業機會與優質資源，但同時也伴隨著極高的日常起居生活成本，使得當地購屋者極易落入超額負擔的陷阱。

若進一步將民眾區分為高、中、低所得階層，數據更點出了現實的無奈。實證發現，低所得族群的可支配所得甚至低於基本消費支出，連維持生活都有困難，根本處於「完全無法負擔」購屋的狀態，連計算上限的空間都沒有。而在排除低所得族群後，研究證實無論是高所得或中所得家戶，在台北市購屋皆面臨正向的超額壓力。令人矚目的是，這個超額購屋現象「發生在中所得族群身上最為嚴重」。這群廣大的中產階級為了擠進都會區，承受了最劇烈的房價壓力與生活排擠效應。

這篇科學論文透過客觀數據提醒我們，台灣房市普遍存在壓縮生活品質的超額購屋危機。民眾在面對買房決策時，不應被銀行的長期貸款與寬限期所迷惑，而必須審慎權衡真正的基本生活開銷，避免讓超額的房貸徹底吞噬未來的生活品質。

此科普文由陳明吉改寫自：朱芳妮、梁昱宏、陳明吉，2026，台灣房市貸款購屋者房價超額負擔之分析，應用經濟論叢，第118期。
此科普文經Gemini Pro輔助改寫與語句潤飾，內容全數基於原學術論文撰寫，且經作者修改、確認後發布