【科普專欄】疫情恐慌與熱錢：台灣房市韌性深度剖析

回想起 2020 年初 COVID-19 疫情台灣大爆發時，社會上充斥著對未知的恐懼，民眾瘋狂搶購口罩、酒精甚至是衛生紙，許多人更預期在嚴峻的疫情衝擊下，全球供應鏈中斷、失業率攀升，台灣的不動產市場必定會像當年 SARS 時期一樣應聲崩跌。然而，現實卻完全顛覆了大家的傳統常識與經濟學理論：台灣房市非但沒有崩盤，反而一路逆勢升溫、異常熱絡，甚至逼得中央銀行連續出手五次進行「選擇性信用管制」來大力打炒房！

究竟為什麼疫情的恐慌未能壓垮房價？新聞媒體的狂轟猛炸在其中扮演了什麼角色？政府的防疫紓困與央行的打房政策之間，又產生了什麼樣的拉扯？近期一篇針對台灣 COVID-19 疫情下房市變化的實證論文，運用了時間序列與六都（台北、新北、桃園、台中、台南、高雄）的縱橫資料，進行了極為嚴謹的科學分析 。這份研究不僅解開了台灣房市韌性之謎，更為未來遭遇重大危機時的政府政策提供了寶貴的科學指引。

一、 三階段疫情演進：當理論遇上「熱錢奇蹟」

在傳統的經濟學理論中，重大傳染病疫情會導致人均收入減少、可支配所得下降，進而抑制購屋需求並對房地產市場產生嚴重的負面衝擊。為了看清這場長期抗戰的全貌，研究團隊將 2019 年 1 月至 2023 年 12 月共五年的數據，依照台灣「本土確診人數」的高低起伏，細緻地劃分為三個重要的疫情階段 ：

• 疫情潛伏期（2020年1月～2022年3月）： 此時台灣實施了嚴格的社區防疫，雖然有零星與群聚病例，但並未發生大規模社區感染。理論上疫情應讓房市降溫，但實證發現，確診數對房屋交易量反而呈現「顯著正相關」！原因是此時國外疫情大流行，全球各國央行為了救市大力實施寬鬆貨幣政策，加上美中貿易戰帶來的國際資金與海外歸國台灣人潮大量回流。在熱錢氾濫與國內相對安全的保護傘下，房市被狂潮推向熱絡。
• 疫情爆發期（2022年4月～2023年3月）： 隨著 Omicron 變異株成為主流，台灣進入「經濟防疫新模式」，單日本土確診數破千、破萬，甚至在 2022 年 5 月達到單日近 9.5 萬例的高峰。此時疫情才真正對房地產市場產生實際衝擊，確診病例數的劇增確實對「房價」造成了顯著的負向影響，符合了理論預期。
• 疫情緩和期（2023年4月至12月）： 政府調整政策為輕症免通報、免隔離，社會正式迎來與病毒共存的生活，每日確診病例驟減。在這個階段，確診數對房價與房屋交易量的影響宣告完全消失，市場回歸政策與總體經濟的角力。

二、 顛覆直覺的實證：越恐慌、報導越多，房價反而越漲？

這篇論文最引人入勝的發現，在於把「恐慌情緒」與「媒體傳播」量化納入分析。研究團隊採用了 Google 趨勢分析編製出台灣的「一般消費者恐慌指數」與「房市消費者恐慌指數」，並引進了國際研究機構 Ravenpack 計算的世界各國媒體情緒指數（包含疫情報導數量、新聞恐慌詞彙比例、假新聞與錯誤訊息比例）。數據展示了三個令人驚奇的市場心理現象：

• 行動受限放大渲染效應，新聞媒體成為推升房價的推手：由於疫情期間民眾大幅減少外出、居家隔離時間增加，大眾對於媒介資訊的依賴度達到頂峰。實證結果顯示，無論是在潛伏期、爆發期還是緩和期，新聞媒體報導指數、新聞恐慌指數以及假新聞指數，幾乎全都對「房價」產生了顯著的正向影響！當社會不斷討論疫情時，在寬鬆貨幣與資金充裕的推波助瀾下，反而推升了市場參與者對於資產保值與未來房價的預期心理。
• 爆發期的奇特反轉：「一般消費者恐慌」竟讓房價顯著上漲： 在疫情潛伏期，不確定性確實讓消費者恐慌對房價呈現負向衝擊。然而，到了確診數超過百萬的「疫情爆發期」，一般消費者恐慌指數居然對房價產生了顯著的正向影響！研究解釋，此時雖然大眾恐慌急於採購物資，但因多數人已接種疫苗、醫療衛生體系具備應變能力，加上政府推進防疫經濟新模式，人們對於疫情的未知未知恐懼與焦慮已降低，隨著對疾病瞭解程度明朗化，資金反而加速轉入相對穩固的房地產市場避險。
• 「房市消費者恐慌」則是交易量的急凍劑： 雖然一般消費者的恐慌沒有壓垮價格，但針對房市投資與購屋群體的「房市消費者恐慌指數」，則在爆發期對「房屋交易量」呈現了顯著的負向影響。這反映出當大規模感染發生時，房市買家與投資客為了降低染疫風險而卻步、減少外出看屋與簽約，具體表現在市場量能的明顯衰退。

三、 政府政策的雙面刃：防疫護盤 vs. 央行打炒房

在面對這場世紀大疫時，政府同時扮演了兩個相互拉扯的角色：一方面要在公衛與經濟上給予支持紓困，另一方面又必須遏止熱錢帶來的房市炒作，這兩種政策在市場中產生了精彩的碰撞：

1. 牛津指數見證：疫苗與經濟補貼成為房價「定心丸」

研究團隊運用了英國牛津大學編製的「政府遏止與健康指數」與「政府經濟支持指數」（包含收入補助、債務減免等）進行迴歸分析。結果發現，這兩項因應政策在疫情潛伏期並無顯著效果；但到了「疫情爆發期」，政府的公衛遏止與健康政策，以及經濟支持政策，均對「房價」產生了顯著的正向影響力 ！這證明了政府積極投入疫苗施打與醫療建設，搭配穩住產業與就業的經濟紓困補助，極大地支撐了國民對總體經濟與資產市場的信心，有效抵銷了疫情本應帶來的房市衰退。

2. 央行五度出招：危機下的信用管制需要「加大藥量」

為了對抗氾濫熱錢引發的房市過熱現象，台灣中央銀行自 2020 年 12 月至 2023 年 6 月間，一共祭出了五波「選擇性信用管制」，嚴格限制法人、自然人購屋與購地的貸款成數，並縮減寬限期。

然而，論文的數據檢驗揭露了一個非常重要的政策現象：在特殊的大規模疫情與恐慌氛圍下，傳統的調控工具在初期呈現了「鈍化」！

• 第一波管制（2020年12月）： 對房價與交易量皆沒有顯著的抑制效果，市場熱度絲毫未減。
• 第二波管制（2021年3月）： 才終於開始對「房屋交易量」產生顯著的負向降溫作用。
• 第三波與第四波管制（2021年9月與12月）： 隨著力道一再加重，到了第三次管制才正式出現抑制「房價」的效果；而緊接著的第四波管制，對房價與交易量的壓制幅度與顯著程度更是全面超越前次。

這個科學分析印證了跨國經濟學研究的論點：信貸限制確實能有效放緩房價上漲，但在大眾恐慌與全球熱錢流竄的極端風險事件下，政府若要調控房市，政策力道必須比平常更強力、更積極，才能達到預期的冷卻效果。

四、 結語：危機下的房市韌性與政策啟示

這份實證論文總結指出，台灣房市之所以能在 COVID-19 疫情中免於重蹈 SARS 時期的覆轍，歸功於第一時間邊境控制得宜所帶來的安全感，以及國內穩健的經濟成長與低利率寬鬆環境。同時，研究也給予了我們深層的科學提醒：疫情對市場的衝擊並非單向的「大跌」，而是交織著群眾恐慌、新聞渲染、紓困熱錢與央行管制的複雜動態。

當未來遇到類似的全球性突發風險事件時，無論是政府、企業、投資人還是自住買家，都能依循這份研究的啟示，看清市場情緒與傳播媒體的渲染效果，避免非理性的恐慌消費與投資；而政府政策的制定者也得以體認，在市場危機與恐慌交錯的特殊環境中，唯有及時且加倍強力的宏觀審慎工具，方能真正穩住大局、防範資產泡沫與金融風險 。

本文由陳明吉改寫自：朱芳妮、蘇湲庭、陳明吉 (2026)，COVID-19疫情下之房市變化：恐慌、政府疫情因應與房市調控政策分析，住宅學報，35卷 1期，1-30。