【科普專欄】實價登錄制度改變台灣房市？科學分析解密 (陳明吉)

作者：陳明吉 / 國立政治大學財務管理學系教授

在台灣，購買房產往往是許多人一生中最重要的決定之一，然而，台灣的不動產市場長期以來一直面臨嚴重「資訊不對稱」的問題，使得市場參與者難以獲取準確的價格資訊，進而影響了市場效率與資產定價。過去，交易價格的數據主要掌握在建商與房仲手中，一般購屋族根本無法觸及真實的交易價格。這種嚴重的資訊不對稱不僅加劇了價格操縱與投機行為，讓房價極度容易受到人為哄抬，甚至促成了房地產泡沫與交易糾紛。

為了增進市場透明度，政府於 2012 年推出了「實價登錄 1.0」政策，這也是台灣官方首次正式揭露不動產交易價格。隨後在 2021 年，政府進一步推動了「實價登錄 2.0」，實現了門牌與地號的完整揭露。近期一篇針對大台北地區房市進行的實證論文，便運用嚴謹的計量經濟學方法，詳細評估了這兩階段透明化改革對房價、議價空間以及房屋銷售天數的真實影響。這份研究不僅完全解密了政策的實際成效，更打破了許多一般民眾的傳統迷思 。

兩代實價登錄制度的演進：從「半遮掩」到「全透明」

要理解這份研究的精髓，首先必須清楚台灣房市資訊透明度是如何分階段進化的 。論文中詳細比較了實價登錄 1.0 與 2.0 在制度規定上的核心差異：

• 實價登錄 1.0（2012 年 8 月實施）： 這是台灣官方不動產交易價格揭露的開端。當時規定由買賣雙方任一方在辦妥所有權移轉登記後的 30 天內進行申報。然而，由於當時對隱私權的疑慮、業者的阻力以及政府在資料整合與法律框架上的準備限制，政策僅採取「局部揭露」的妥協措施。揭露內容只有區段化、去識別化的路段資訊，缺乏明確的申報責任人與罰則，且因為登記程序的關係，資訊往往延遲 1 至 2 個月才公開。
• 實價登錄 2.0（2021 年 7 月實施）： 這是一次大刀闊斧的全面揭露改革，反映了旨在建立制度基礎並獲得大眾認同的漸進式政策方針。新制強制指定地政士或經紀業者必須在「簽訂買賣契約後 30 天內」完成申報，大幅提升了資訊的及時性。更重要的是，揭露範圍涵蓋了預售屋買賣契約，並且全面完整揭露詳細的門牌與樓層資訊。同時，政府建立了主動查核機制，並設立最高可達新台幣 15 萬元的罰款，確保了市場資訊的準確與透明。

這樣的演進過程，讓台灣房市經歷了從「不透明」、「半透明」到「完全透明」的轉變，也為研究人員提供了絕佳的觀察機會，得以檢驗不同程度的資訊揭露如何改變市場動態。

令人意外的實證結果：半套透明反而讓房價上漲？

在傳統經濟學理論中，適度的資訊揭露能夠提升市場流動性、降低資本成本並減緩價格波動風險。因此，一般大眾多半期待 2012 年實施的實價登錄 1.0 能夠抑制哄抬、讓房價稍微收斂。然而，論文的實證分析卻發現了一個令人震撼且反直覺的結果：實價登錄 1.0 實施後，不但沒有平抑房價，反而導致房價出現了約 7% 的異常顯著上漲！同時，房屋的銷售天數（市場流動性）不僅沒有顯著縮短，統計上僅顯示微幅且不顯著的下降（約減少 5.92 天） ；而買賣雙方的議價空間也僅僅微幅縮減了約 1% 。

為什麼會出現這種「越登錄、房價越漲」的現象？研究團隊引入了「排擠效應」（Crowding-out effect）理論來解釋這個異常情況。由於 1.0 時代的政策缺乏強制執行力，且揭露的範圍極度狹窄、內容又被區段化與模糊化，這種不充分的揭露不僅無法有效消除買賣雙方的資訊不對稱，反而引發了排擠效應。當市場參與者發現政府提供了官方數據後，便減少了原本私下努力收集私有資訊的動機，因為探查資訊的邊際效益降低了。結果，大家過度依賴這些不完整且有延遲的公開數據，進而對市場狀況產生誤判，不僅減弱了價格發現機制，反而推升了房屋的交易價格，導致房價異常上漲與市場流動性停滯。

實價登錄 2.0 顯神威：房價顯著下修 7.5%、賣房快 97 天

如果說實價登錄 1.0 是因為「做半套」而產生副作用，那麼 2021 年實施的實價登錄 2.0 則是真正展現了全透明政策的強大威力。

當政府開始強制要求完整門牌揭露、把預售屋納入即時申報，並且搭配罰則與嚴格查核後，市場效率迎來了大幅度的提升。論文的數據揭示了極具說服力的正向轉變：

• 房價顯著下降： 在全面揭露制度的推動下，大台北地區的房屋交易價格顯著降低了約 7.5%。這證實了高度的資訊透明確實能有效抑制投機與虛胖的開價，讓房價回歸更理性的水準。
• 銷售天數大幅縮短：房屋在市場上的銷售天數出現了極為驚人的下降，平均交易時間大幅縮短了約 96 到 97 天！

這個顯著的效率提升完全符合學術理論的預期。當所有門牌、地號與合約價格在簽約後便迅速攤在陽光下，買方與賣方之間的資訊鴻溝隨之消失。買家不再需要耗費數月時間互相試探、防備被坑殺，賣方也能依據準確的市場行情快速找到願意接手買家。交易不確定性與協商成本大幅降低，不僅提高了定價準確度，更極大地加速了市場的成交速度。

為什麼「議價空間」沒有變小？屋主的戰略性超前部署

在這份研究中，還有一個十分耐人尋味的發現：關於買賣雙方的「議價空間」。照理來說，當資訊完全透明後，開價與成交價的差距應該會大幅收斂。然而，實證結果卻顯示，在實價登錄 2.0 實施後，對議價空間的影響在統計上竟然「不顯著」，估計值幾乎趨近於零。

難道這代表買方在 2.0 時代依然大幅砍價、屋主依然漫天開價嗎？研究團隊對此提出了一個極具洞察力的解釋：這是因為賣方採取了「戰略性的超前部署」！

在實價登錄 2.0 實施前夕，房屋賣方與仲介就已經預期到政府將實施更嚴格的揭露規則，知道未來購屋族可以直接看到精確到戶的歷史交易價與預售價格 。為了因應這種完全透明的市場期待，賣方在刊登物件時，便已經提前調整了定價策略。他們選擇直接依據市場交易數據來設定合理開價，而不是像過去那樣刻意把開價膨脹以預留給買家的殺價空間。這種預期心理與超前行為，在政策正式生效前就已經拉抬了初期開價並壓縮了後續的議價彈性，進而使得政策生效前後觀察到的「議價空間變動」變得很小且不顯著。這證明了資訊透明並非沒有發生作用，而是直接從源頭改變了賣方的開價行為。

嚴格的科學防線：斷點迴歸設計 (RDD)

或許許多人會質疑，房價和銷售天數的變化，會不會只是因為當時的房貸利率、景氣循環或是央行打房政策所造成的？為了隔離這些總體經濟干擾並找出真實的「因果關係」，這篇論文採用了社會科學界非常嚴謹的準實驗研究方法——「斷點迴歸設計」（Regression Discontinuity Design, RDD）。

研究人員將政策生效的月份設定為「斷點」，並觀察大台北地區在政策實施前後各 12 個月（共計 24 個月）的龐大交易數據。在數學模型中，研究團隊極其細緻地把所有可能干擾房市的變數全部納入控制：

• 房屋個體特質： 包含建物面積、屋齡、樓層、總樓層、有無停車位、衛浴與客衛房間數量等。
• 總體經濟與都市環境： 包含全國貨幣總計數（M2）、各月份家庭戶數，以及核發建築執照的總樓地板面積。
• 央行房貸管制政策： 針對 2021 年實價登錄 2.0 期間，央行分別在 3 月與 9 月推出的第三波與第四波選擇性信用管制（縮減貸款成數 LTV），設立了兩個虛擬變數加以排除控制。

透過嚴密的模型設定、安慰劑檢驗以及不同頻寬的穩健性測試，研究證實這些顯著的市場變化並非隨機發生，也沒有被其他經濟政策偏誤，確實是由資訊揭露政策所帶來的直接因果效應。

總結：全透明揭露，才是強化市場效率的關鍵

這份嚴謹的本土實證論文，替台灣不動產市場的政策演進總結出了一堂寶貴的經濟學課：資訊揭露絕不能「只做半套」。局部且妥協的半透明政策（如實價登錄 1.0），往往容易因為排擠效應而使大眾誤判市場，進而導致房價不升反降的現象。唯有推動全面、完整且伴隨強而有力執法機關的絕對透明（如實價登錄 2.0），才能有效消除長久以來的資訊不對稱，真正促成房價下修與銷售加速，並激發買賣雙方更有理性的市場行為，打造出一個更具效率與準確度的房地產市場！

本文由陳明吉改寫自：Fang-Ni Chu, Ming-Chi Chen and Kuan-Jung Ho (2025), Improvement of Information Transparency for the Actual Price Registration System in Taiwan, 2025 AsRES International Conference, Melbourne, Australia (07/9-7/11, 2025)。