【新浪地產】中國民法典來了！這些住房與居住問題值得關注

住宅用地70年期滿自動續期：費用按法律繳納或減免

　　全國老百姓密切關注的住宅建設用地使用權屆滿續期問題，在民法典中又增加了新的表述，並首次提及費用繳納問題。

　　27日，民法典各分編草案提請全國人大常委會審議，其中物權編草案關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，先作一個原則性規定。草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。跟現有《中華人民共和國物權法》第149條相比，這一次新增的“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。”的表述引人關注。

　　住宅土地使用權期限為70年，根據統計，儘管從上世紀80年代出讓土地開始，也還未出現住宅土地使用權到期的情形，但近幾年各地還是陸續出現一些住宅土地使用年限到期的案例。不過，目前法律及行政法規對於住宅土地使用權到期後是否繳納費用及如何繳納費用上也還沒有明確的規定。

　　無償設立“居住權”

　　為加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，民法典草案增加規定“居住權”這一新型用益物權，規定居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

　　另外，民法典草案規定，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。居住權不得轉讓、繼承。設立居住權住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的應當及時辦理註銷登記。

　　房屋承租人有優先承租權

　　近年來，在部分城市租房緊缺的情況下，租客的利益時有得不到保障。對此，民法典草案為落實建立租購同權住房制度的要求，保護承租人利益，增加規定房屋承租人的優先承租權。

　　公共維修基金如何啟動？

　　公共維修基金本是小區業主為了維修養護小區內的共用設施、設備及公共區域而交納的款項。但過去幾年，部分城市公共維修基金使用比例與效率低下，這些現象時有發生。

　　對此，民法典草案針對近年來群眾普遍反映業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，並結合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了業主的建築物區分所有權制度。

　　一是，明確地方政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。二是，適當降低業主共同決定事項，特別是使用建築物及其附屬設施維修資金的表決門檻，並增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。

　　另外，此次草案還完善了公共維修資金使用的表決程序，降低通過這一事項的表決要求，將草案第七十三條規定的應當經參與表決的業主專有部分面積和人數佔比“雙過四分之三”同意，修改為“雙過半”同意，從而增加了啟動公共維修基金的效率。

　　針對物業行業亂像新增物業服務合同予以規範

　　物業服務缺乏監管有的甚至形同虛設；物業公司進入社區時缺乏競爭機制，導致服務質量難以提升；物業公司以盈利為導向但不注重服務態度，缺乏服務意識。這些是全國各地業主時常遇到的鬧心事情。

　　針對物業行業亂象，民法典草案專門新增物業服務合同一章予以規範。為適應現實需要，在現行合同法規定的買賣合同、贈與合同、借款合同、租賃合同等15種典型合同的基礎上，民法典草案第二分編增加了4種新的典型合同，其中就包括針對物業服務領域的突出問題，增加規定了物業服務合同。

　　比如，民法典草案合同編規定物業服務合同終止，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會，配合新物業服務人做好交接工作，並如實告知物業的使用和管理狀況。

　　另外，針對物業費開支對業主來說是一筆“糊塗賬”、不知情的問題，民法典草案規定：物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

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