【證券日報】中國房地產債券到期 將達2306億未來會增加融資比例

“國有地產企業主要以銀行信貸融資為主，民營地產企業融資方式較為多元化。”華泰證券固定收益首席分析師張繼強表示，在國有地產企業中，除規模較小、商業地產較多的企業外，整體以銀行信貸融資為主，企業的融資成本相對較低、再融資的難度較小；而民營企業的融資方式比較多元化，由於企業信用資質的差異，導致民營企業通過單一渠道實現融資的可能性較小，銀行貸款、境內債券、境外債券、非標為適用於不同民營企業的融資渠道。

　　對於銀行信貸融資，張繼強表示，目前銀行貸款佔全國房地產開發資金來源10%以上。銀行貸款主要包括房地產開發貸款、併購貸款及拆遷貸款三種，房地產開發貸款用於房地產的建設，房屋銷售回款是開發貸的還款來源。

　　另外，境內債券融資和境外債券融資也是房地產重要的融資渠道之一。張繼強分析稱，對於境內發債，由於公開市場債券缺乏抵押品擔保，投資者對於地產企業的信用資質要求較高，不同資質房企之間的融資成本差異較大。2015年，隨著房地產企業陸續被允許在銀行間市場發行債券，地產債發行量實現翻番；2016年10月，隨著上交所、深交所發布《關於實行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，嚴格控制公司債發行及發行資金用途，地產債發行規模銳減。

　　張繼強還表示，境外債券目前發行的境外債是以美元債為主。隨著2015年境內企業海外發債由審批制轉為備案製，房地產企業在境外融資規模出現顯著增加；2018年在國內金融嚴監管，規範表外融資的背景下，也隨著中資美元債市場的發展，房地產企業加大海外融資規模。

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