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不動產百科

房地產市場特性有什麼?

房地產市場特性房地產市場屬於獨佔性競爭市場結構其特徵有:(1)地區性市場因房地產的不可移動性因此房地產市場的供需與價格由當地區所決定。(2)資訊不透明房地產多私下各別交易一般難以獲得真實交易價格資訊。(3)市場供需調整緩慢房地產的土地取得及興建都需要時間因此短期供給較無彈性;而房地產需求長期受人口成長及所得影響其速度緩慢。(4)公共介入性強房地產市場受到都市發展、公共建設、都市計畫法規及稅賦等金融政策影響像是政府透過優惠低利貸款政策影響房市。房地產市場供給影響因素影響房地產市場供給因素主要是投資者或開發業者的成本與利潤歸納其影響因素有下列幾點:(1)房地產價格(2)生產要素價格(3)房地產存量品質(4)融資條件房地產市場需求影響因素影響房地產市場需求因素可分長期及短期來看:(1)長期影響因素主要包括人口變動、家庭結構變動、所得變動、就業機會改變、偏好改變等長期對市場需求造成相當程度的影響。(2)短期影響因素主要包括貸款或金融條件變動、通貨膨脹、預期景氣(房價)、稅賦變動、季節性影響。

何謂房地產市場價量關係

由於房價與交易量受供需雙方的行為影響而供給雙方的行為決策受市場景氣影響在不同預期景氣的變動之下房價與交易量波動情形如下:(1)景氣復甦階段景氣自谷底開始復甦因此價格逐減穩定交易量也會因為需求增加而逐漸增加但因為供給量仍多因此價格不會立即上升。整體而言房市出現價漲量漲的情況。(2)景氣繁榮階段此階段房市的投資需求量會增加同時建商也會推出更多預售個案因此已交易量而言預售屋會增加較多此時預售屋的供給量會達到高峰。(3)景氣衰退階段市場價格不再上漲且交易量逐漸減少業者亦減少預售供給;此時投資者陸續脫手使成屋的供給量增加。另一方面政府或是建商會提供低利優惠貸款或是購屋贈送家俱刺激買氣使得房價在短期內的降幅相當有限。整體而言市場出現價格小幅下跌或是議價空間加大的狀態。(4)景氣蕭條階段當景氣持續看壞房市需求下滑許多建案陸續完工使新建房地產供給量大增使得價格下跌壓力更為擴大;交易量受缺乏投資需求及消費者預期價格下跌而持續萎縮。

何謂房地產

房地產一般大眾及民間業者對房屋和土地兩種財產的合稱其中包括三個內涵:「房」-房屋建築物「地」-土地「產」-財產權屬。而有關房屋建築物又包括了「成屋」(已興建完成可以使用的房屋)及「預售屋」(未興建或尚未興建完成之房屋)二大類。然而在新訂定的不動產經紀業管理條例第四條中將不動產重新定義為:「土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利」。另外將成屋定義為:「領有使用執照或於實施建築管理前建造完成之建築物」;而預售屋定義為:「領有建趙執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」。換言之「房地產」與新訂之「不動產」在觀念與本質內涵上已相同兩者常相互使用。

何謂房價合理?

房價房地產價格可分為下列不同種類(1)交易價格(房價)與使用價格(租金房地產是屬於耐久財使用壽命期限很長因此多透過貸款及分期還款行為購屋換言之房價背後隱含的意義是分期使用價格即所謂的租金或是設算租金概念。因此理論上房價可透過長期的租金還原房價與租金存在一定還原率的關係。(2)表價(詢問價)與市價(成交價)表價、訂價(ListingPrice)與詢問價(AskingPrice)由賣方(供給者)根據成本、利潤、市場行情及買方可能出現的反應而提出;透過買賣雙方的協商最後產生成交價格(TransactionPrice)房地產價格的討論較重視成交價格因為成交價較能反映當時的房價水準對房地產投資者較具參考價值。成交價與表價兩者關係密切。(3)單價與總價房地產市場有所謂的單價賣法及總價賣法以國內房市而言預售屋買賣以單價賣法為主;成屋以總價賣法為主。單價賣法為單位面積的價格乘上交易總面積;總價賣法是直接計算房地產單元的全部資產價值。(4)當期價格與固定價格當期價格(CurrentPrice)是以當時購買的幣值計算透過消費者物價指數(CPI)的調整可調整為固定價格(ConstantPrice)亦即固定某基期之相同幣值。影響房價變動因素房地產除了原始的建造成本之外還受許多內外在因素條件影響像是買賣供需狀況、市場環境、物件的品質、條件等以下將房價影響因素分為七大類(1)市場供需狀況(2)總體經濟環境變化(3)政治、社會情勢(4)區位(5)周邊環境品質(6)房屋本身品質(7)市場利率水準

何謂房價所得比(Housing-IncomeRatio)?

房價所得比是用來描述住宅成本與家戶所得之間的情況。住宅價格與價值對收入比呈現住宅價格與價值與家戶收入之間的關係住宅支出與收入比展現住宅貸款與租金支付與家戶收入之間的關係。某些房價所得比運用”經驗法則”或者是特定的標準來決定適當的住宅價值。舉例而言購屋族可能被建議合理價格是他們的全年總收入的2.5倍另一種經驗法則是家戶應該負擔低於30%的家戶總所得在住宅上30%的標準起源於19世紀後期的經驗當時是”以一個星期所得付一個月房租”在19世紀早期(1920-1930)放款者使用在往後50年相較起來較佔優勢的25%經驗法則在那一段期間25%的規則變成貸款者的基本規則。在1980年代住宅的高消費支出才導致30%標準的出現經驗法則提供一種方便但不完全正確的方法有些家戶花費超過或者是少於30%的所得在住宅上。

何謂租金負擔(Rentburden)?

租金負擔通常佔收入一部分的比例此比例被視為評估社會經濟的指標。當租金負擔高而收入低時就會減少其他必需品的消費。無預期花費、或是未能有效的管理金錢兩者都會使得低收入家庭無法負擔租金。

何謂空屋率?

空屋率是指住宅存量中部分空閒的住宅單位將空屋數除以總住宅存量所成之比例。空屋一般形成之原因有:1.住宅市場投資者增加投資人購買後閒置空屋等待最佳出售的時機2.市場供需失衡供給超過需求3.房市漲幅過高造成大多數人無法負擔4.季節性居住單位如:學生宿舍、旅館等5.待租住宅6.居住者簽出之待售住宅7.新建成屋8.不堪居住之廢棄住宅9.人口外移後剩餘之住宅為適應人口遷移、季節變遷、營建行為等住宅市場一般約保有3-5%之空屋率。民國89年底台灣地區辦理戶口及住宅普查結果顯示全國約有123萬戶之空屋空屋率高達約18%。專家研判其原因可歸就於建商盲目「投機」開發、不了解市場需求及價格過高等原因。

何謂空屋與餘屋?

空屋指住宅存量中可提供居住使用但卻未被使用或低度利用的住宅單位。目前透過主計處利用普查資料所提出但因普查十年進行一次調查因此另外有使用台電不足底度使用資料與房屋稅籍資料勾稽之結果推估空屋資料。餘屋指在建設公司手中仍未出售的房屋。目前尚未有明確的資料來源及統計方式針對餘屋有下列兩種分法:1.已興建完成並取得使用執照但尚未出售的資料。2.建設公司自公開銷售後未出售的房屋數量此包含未興建、興建中、以及已興建完成的新成屋

何謂空閑住宅?

空閑住宅是指該住宅無人經常居住,並且未供其他用途使用,包括待租、待售、已售或已租;所謂經常居住是指一年裡居住超過半年。空閑住宅可能是離家工作不常回家居住而產生,也有可能是家庭第二棟、第三棟宅。
空閑住宅是行政院主計處十年一次普查統計,被視為是最精確的住宅統計數字。
營建署會發布空屋統計,明確定義是低度利用住宅統計,以台電資料為主,兩個月用電度數不足最低度數40度者納入統計,數量88萬戶。只要屋內冰箱一直插電,就會超過最低度數,連冰箱都不用,可以推估該住宅被低度利用。

實價登錄Q&A

問題一、馬總統倡議居住正義的實價登錄制度,何謂實價登錄地政三法?
答:實價登錄地政三法,係指不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例,於100年12月13日立法院三讀通過之修正條文中,皆有要求實價申報登錄,故合稱實價登錄地政三法。

問題二、為何要推動實價登錄地政三法?
答:為促進不動產交易資訊透明化,降低目前不動產資訊不對稱情形,避免不當哄抬房價,在保障民眾隱私權前提下,內政部積極推動實價申報登錄之立法。
因此,修正平均地權條例,立法要求交易當事人申報登錄成交價。另民間習慣不動產買賣多委由不動產經紀業及地政士辦理相關事宜,故對不動產經紀業管理條例及地政士法同步修正,以全面申報登錄成交案件資訊。
換言之,實價登錄地政三法,係政府為推動居住正義、促進不動產交易價格透明化,健全不動產交易市場。

問題三、實價登錄地政三法之重點有那些?
答:實價登錄地政三法之修正重點包括:
1.申報登錄時機:權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
2.相關處罰規定:違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務,將處以3-15萬元罰鍰。
3.施行日期:考量修法後施行日期之銜接,爰增訂修正條文之施行日期,由行政院定之規定。

問題四、是否所有的不動產交易移轉案件皆需申報?
答:實價登錄地政三法係規定於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,因買賣係有價金支付之對價關係才需申報「實價」,若非屬買賣案件,如贈與雖有移轉,但並不需要申報。

問題五、就同一買賣案件,權利人、地政士及不動產經紀業是否皆有申報責任?
答:地政三法均有實價申報登錄之規定,為避免重覆申報登錄,買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。
買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前述規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。
有以上兩種情形時,權利人則可免申報義務,以減輕一般民眾負擔。

問題六、如買賣案件未有房仲業經手,亦無委託地政士代辦過戶,是否需買賣雙方共同申報?
答:買賣案件若未委託地政士申請登記,亦未委由不動產經紀業居間或代理成交,則由權利人(買方)負責申報即可,賣方無申報之義務。

問題七、實際資訊申報不實或逾期申報有無處罰?規定為何?
答:申報登錄不實、逾期未申報登錄,經通知權利人(買賣案件之買方)限期改正,而未改正者,按次處以3-15萬元之罰鍰,至改正為止。
如屬委由地政士及不動產經紀業案件,申報登錄不實、逾期未申報登錄,不經限期改正,直接處地政士及不動產經紀業者3-15萬元之罰鍰,至改正為止。

問題八、如何確認申報資訊之真實性?
答:未來如發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格者,將請申報人說明,並請申報人提出必要文件佐證,並規劃得將成交案件資訊交由開業之不動產估價師協助認定。

問題九、如房地產合併交易,土地及建物成交價仍需分別申報嗎?
答:向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時,如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價,則須分開申報;如係房地合併交易(即未就土地及建物分別議定成交價),則合併申報一個成交價即可。

問題十、就實價申報登錄之內容項目觀之,所需申報者是否不只房地成交價?
答:因各界最關切的就屬不動產交易價格,故外界慣稱實價登錄,但依據規定應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件「實際資訊」,因此申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊三大部分,民眾需注意價格以外之必要資訊亦需申報,以免不諳法令而受罰。

問題十一、未來向地政單位申報實價資訊,可否於買賣案件送件時一併申報?
答:地政三法係規定買賣案件於「辦竣」所有權移轉登記30日內,向主管機關申報實際資訊。因此地政機關將於「辦竣」所有權移轉登記後始受理申報,實務上因大部分買賣案件習慣上皆有委託地政士代辦,地政士可於領取所有權狀時再申報。有委任地登記機關受理之地方政府,地政事務所可能會規劃設立電腦由申報人於現場自行登錄,申報人亦可在外採線上申報方式登錄。

問題十二、實價申報登錄後對外提供查詢之內容項目為何?會不會洩漏個人隱私?
答:地政機關受理申報登錄之資訊,基於公示原則,經篩選整理後,於符合法律規範及保障當事人隱私之前提下,將以區段化、去識別化方式提供查詢。由於係採區段化、去識別化方式,故不會洩漏個人隱私。

問題十三、是否所有受理申報登錄之價格資訊,皆會對外公開?
答:地政機關受理申報登錄之資訊,會經篩選整理後,再以區段化、去識別化方式提供查詢。畢竟實價登錄係為對一般社會大眾提供充分且適合之資訊,如有超高成交價,甚至可能為有心人士刻意炒作行情,因對於外界反而可能會有誤導效果,將不提供該極端個案公開查詢。

問題十四、區段化、去識別化方式提供查詢,可否舉例說明?
答:買賣之案件有建物門牌者,區段化一定區間以「建物門牌號碼區間值」填寫為原則,舉例而言,如成交案件係位於新北市新店區北新路1段25號,則以新北市新店區北新路1段1~50號公開查詢。該區段化方式亦會視各個地區不同發展程度,因地制宜彈性呈現。
若都市化程度較低地區,不適合採建物門牌號碼區間值填寫或無門牌者,則以顯著地標、地物之區段化方式呈現,舉例而言,如屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。

問題十五、聽說租賃案件也要申報,是否所有的房屋或土地出租都要申報?
答:經營仲介業務者,對於租賃委託案件,應於簽訂租賃契約書後30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報,且是由仲介業負責,並不一定所有的房屋或土地出租都要申報。

問題十六、如屬預售屋買賣案件,是否亦需申報?申報時機為何?
答:經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此預售屋買賣亦需申報,但只要由不動產代銷業者,於委託代銷契約屆滿或終止30日內,一次申報即可。

問題十七、實價登錄後是否會實價課稅?
答:內政部推動實價登錄地政三法,係為資訊公開透明。未來是否走向實價課稅,則屬財政部規劃權責。因此,實價登錄地政三法均有規定已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據,所以短期內不會實價課稅。

問題十八、地政三法實價登錄政策何時施行?
答:地政三法有關實價申報登錄條文均明定施行日期由行政院定之,故相關配套措施包含子法訂定、申報表格製作、登錄系統建置等需先完成,建立後並廣為宣導周知,再由行政院決定施行日期即可執行。內政部將儘速妥擬完善之相關配套,以達落實不動產交易價格資訊公開化之目的。

問題十九、問題:租賃及預售屋都不須經過地政事務所登記,受託業者如果不登錄有沒有稽查的方法?
答:依據不動產經紀業管理條例第27條及其施行細則第25條規定,主管機關檢查經紀業之業務,經紀業不得規避、妨礙或拒絕,並得查詢或取閱經紀業執行業務有關紀錄及文件。因此,直轄市或縣(市)主管機關可依上開規定,對經紀業進行業務檢查,並查詢或取閱經紀業持有之不動產租賃或預售屋買賣契約書(因該契約書應由經紀業指派經紀人簽章),以查核經紀業申報登錄之成交資訊是否屬實,或是否隱匿成交案件未履行申報登錄義務。

問題二十、完成實價登錄的不動產交易資料多久開放查詢?要去哪裡查?需要收費嗎?
答:主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀業申報登錄不動產成交資訊後,民眾即可查詢上一季的資訊。至於當季的資訊,因需就申報資料內容進行篩選,確認申報資料之真實性及合理性,剔除過高或過低之交易行情,故仍需約一段時間方可查詢。民眾如以網路查詢者,不收查詢費用。

問題二十一、我是賣方,可以主動登錄嗎?如果查詢到的價格覺得有疑問應如何反應?
答:目前實價登錄係規範權利人或地政士或不動產經紀業者需辦理申報登錄不動產成交資訊事宜,賣方無須進行申報登錄資訊,以避免申報資訊不一。如民眾就所查詢的價格認有疑義,可檢具具體證明資料向不動產所在地之地政事務所反應。

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