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不動產百科

何謂負擔能力(Affordability)?

住宅負擔能力是指消費者住宅成本與可運用資源之間的關係。然而事實與標準往往產生衝突負擔能力比較像是被解讀為在高成本且快速上漲的房價地區而只有少數資源的消費者之間的真正問題。租金通常上漲的速度比所得還快而承租者的所得階級也比擁屋者為低。例如美國在1989年毛租金(平均合約租金加上燃料、水電及其他成本)從1970年的363元美金到1993年上漲到402元美金。在相同的期間承租者的中位數所得則從18915元美金下降到15618元美金。是以承租者支付房租佔中位數所得的比例從1970年的20.55%上升到1993年的26.8%。擁屋者的支出及與所得間的關係在計算上則更加的複雜。因為(a)這與信用狀況有非常大的關連(是否有貸款因為有1/3的擁屋者沒有貸款);(b)自備款與貸款分開;(c)自備款的機會成本;(d)歷次借款所採用的貸款利率不同;(e)擁屋者個人所得稅扣除額;(f)是否及如何評估價值;(g)其他因素。因此擁屋者之間的負擔能力資料則較難取信及具有意義。通常會認為對擁屋者而言住宅成本負擔甚為沉重而對於租屋者而言則比較沒那麼嚴重。1993年美國住宅調查資料顯示6.9百萬承租戶必需用所得的50%或更多來支付房租4.1百萬承租戶則必需以所得的70%或更高來支付。如此沉重的住宅成本負擔往往造成無力負擔而使房子被收回以致造成無家可居的結果這也就是住宅負擔能力最後產生的問題。無論如何在全國及地方並沒有房子被收回的資料(因負擔不起導致);一部分是因為難以定義:什麼狀況造成房子被收回是“無條件的同意”在法令執行之前搬離或是執行後搬離?因不同理由而被迫搬遷的承租戶便是一個明顯的現象即使不是最明顯的也會被歸類為負擔能力的問題。針對擁屋者部分貸款銀行協會搜集貸款延繳及取消回贖權無論何時大約有1%的住宅貸款處於抵押人取消回贖權的情況而其中的一半將面臨房子被收回。延繳率(超過繳款日30天以上)非常的高通常都有4%到5%的房貸戶有此一狀況。另一個情況則是過度擁擠仍因高住宅成本造成人們財務上的負擔沉重而這也與所得有關因為房租的函數是住宅品質、區位及總空間可以承租一個較小住宅單位使一個房間提供一些人一起睡覺或甚至沒有房間可以睡覺則可以減少住宅負擔能力的問題但也因過度擁擠或是與別人共住一室而造成精神上的壓力、並危及健康與安全。更為極端的狀況是因為需與別人共住一室所造成的過度擁擠如為同一家庭裏的人來共享一個空間減輕住宅成本或避免無家可居則會好一些(這將區隔有明確目的的空間分享給大家庭還是無親屬關係的人但想一起住的家戶單位)。這種情形一般都是短期性的因為這種壓力是無法忍受的而且經常會造成相當多的負面效果。過度擁擠及與別人共住一室的資料相較於現實狀況會有少報情形發生因為居民不願意報告這樣的事實仍因害怕房東、稽查員、移民署官員或是社會福利官員發現。在美國區域間仍存在著負擔能力的差異因為相較於所得住宅價格及成本範圍太大且廣泛。例如中位數的獨棟房價(1994年第3季)在德州的阿馬立羅(Amarillo)、愛荷華州達文浦(Davenport)/伊利諾州摩靈岩島(Moline-RockIsland);佛羅里達州歐卡拉(Ocala);密西根州色吉灣市(Saginaw-BayCity-Midland);堪薩斯州塔陪卡(Topeka);愛荷華州滑鐵盧-希德(Waterloo-CederFalls)及俄亥俄州楊城-華輪(Youngstown-Warren)大約在5萬到6萬美金之間;再高到約18萬到21.5萬元美金之間的加州橘郡(OrangeCounty);麻州波士頓(Boston)加州洛杉機(LosAngeles);紐澤西州伯肯/佩斯(Bergen/Passaic)及紐澤西州紐渥(Newark)。加州舊金山(SanFrancisco)(25萬元美金)夏威夷州火奴魯魯(Honolulu)(36.8萬元美金)為最高。明顯的種族差異亦存在於負擔能力相較於白人而言有色種族(非裔及西裔)的所得需負擔較高比例的住宅成本。有色種族屬於較低所得水準亦因種族歧視而造成價格上的差異足以說明這一切。種族上的不同在承租者之間比擁屋者之間更為明顯。AffordabilityStandards負擔能力標準民眾應該負擔多少的住宅費用是一種令人感到煩悶的事情用標準、基本要件或說是應該負擔多少這樣的說法特別以衡量住宅品質的觀點來看其實是不正確。到底有多少比例的人支付在房屋上的錢遠遠超過他們的所得能力?他們可以賺多少?住宅市場將跟他們索取多少?及就個人的偏好來看是什麼樣的所得水準或者說是為住宅市場所允許。正如預期現有的資料顯示有較高所得的人一般而言支付在房屋及基本需求上的比例會較低(雖然不是全部都絕對是這樣的)。公布像這樣的標準或許可以被運用在(a)個人支出的指導方針(b)借方是否會貸款或者房東是否要出租給的決定因素(c)當作政府提供不同計畫的基礎以決定租金多少或是要補貼的額度。因為一般而言住宅成本增加的幅度將比所得增加為快這也就不足以驚訝負擔能力成為美國住宅的主要問題已取代早期政府在都市窳陋地區所作的公共住宅及都市更新計畫。由於這樣實際上的改變也使得政府必需或一定要就這方面的計畫訂定標準。所以在1930年美國聯邦政府開始的低租金國宅計畫每位承租戶必需支付所得的20%為標準。(營建費用完全由政府補貼承租戶僅負擔營運管理成本)。由於承租戶以所得為基礎的租金增加幅度不足以支應建築營運管理成本的增加幅度地方住宅機構被迫增加房租有些地方甚至增加超過所得的50%以上。為了回應這樣的狀況美國國會在1969-71年間提出了一系列住宅財務計畫的修正案設定承租戶所得的25%為租金的上限(實際上這樣的上限也適用於大部分的家庭)。也因此造成了營運管理成本與租金之間的差額越來越多在1981年雷根管理及預算辦公室提出30%的比例之後再由國會制定為標準。雖然政府解決方式是以財政的觀點簡單的調整標準-在本質上則是從貧窮的承租戶身上榨取更多的錢來減少政府補貼上的支出。(真實租金:國宅承租戶真實所得比例低於規定的所得比例因為許多案例在所得計算中運用許多扣除額項目降低所得。)定義上的問題也是很明顯的所得及租金二者都有很多種定義。前者可能指稅前或是稅後所得也可以包括或不包括實物所得。後者可以是合約租金(支付給房東的總金額或許包括或不包括水電費用)毛房租或總住宅支出(特別的問題是關於房客或是再轉租承租者:是否認定為是增加所得還是減少房租而這樣的收入對於租金-所得比例將會有不同的結果)。運用美國1950年的資料住宅經濟學者ChesterRapkin表示對於最低所得範圍因定義不同而產生很大的影響“一個扭曲表達方式將使住宅支付比例從50.9%縮水到19.3%。不論實際上的數據是如何使用如從重要概念及政策上的角度來評論負擔能力標準住宅經濟學者MichaelStone表示像這樣的比例實務上必需將家戶人數多寡及家戶所得當作函數值之一。也就是說比較多人數的家戶家戶在支付食物、衣服、交通、醫療及其他非居住需要的費用較高;因此用這樣的所得收入水準來看家戶人數越多則能由所得中提供住宅所需費用會減少。(因為對大多數的家戶來講相較於食物及其他主要支出項目住宅成本為固定而其他支出可以透過調整總量、次數、品質及用餐菜色很快的變換取代-低所得家庭特別會將住宅成本保持在最低因為如果在支配所得時無視於租金或是貸款則將造成房屋被收回及抵押人取消回贖權的嚴重後果。依據Stone表示家戶所得水準必需同樣地考慮到可接受的住宅支出-所得比例。所得越高的家戶在支付住宅成本之後還可以照顧到非居住需求上低所得家戶如果他們能滿足於基本的食物、衣服等家庭需求則可以用較少的所得來支付住宅。從以往的基本要件來看Stone仍建議需配合家戶大小及所得水準採漸進式的負擔能力標準。他把這樣的基本分析概念適用於“需要提供居所的窮戶標準”這個名詞按美國人口普查局實際住宅支出資料及勞工統計局提供的最小家庭預算Stone計算出在1991年2千9百萬美國家戶(擁屋戶與承租戶一樣)-30%的家戶屬於“需要提供居所的窮戶“;表示他們支付在房屋上的費用高於他們所能負擔如果他們有足夠的剩餘的錢去購買最少的非居住基本需求物品金額係依據勞工統計局的最小家庭預算資料。這個資料也表示像這樣的家戶的數量從1970年已增加了54%。更顯著的是Stone估算一半需要提供居所的窮戶如果他們的收入去支付政府所訂的非居住家庭基本需要恐怕無法有錢支付住宅費用。

何謂負擔能力指標(Affordability Indicators)?

住宅負擔能力指標就好像是決定人們支付住宅的能力的“衡量標準”。比較熟知的負擔能力指標或許是基本要件也就是建議一個家戶在住宅上的支出不得超過一定比例的所得(例如30%)。有一些指標包括住宅-所得比例、固定品質比較法及市場籃子法。沒有一個住宅負擔標準可以含蓋到所有狀況。通常政策分析家及學者所提的住宅負擔能力指數則混合了指標、假設及分析方法。為了得知住宅負擔能力學者們需要決定那一個指標及方法是最適合於他們的研究。面對手邊的狀況在沒有定義好負擔能力之前任何一個住宅需要的評估是無法完成的。運用適當的指標是決定特定地區、在特定時間下特定族群的人們支付住宅時的主要關鍵。住宅-所得比例表示一個家庭所得與住宅成本之間的關係是最被廣泛運用的負擔能力指標。固定品質比較法則是運用控制品質標準的方式決定相對的負擔能力。例如住宅成本的研究在一個特定地區用相接近的面積、屋齡、屋況、相同房間數及相似的環境來作住宅比較。另一個方法包括市場籃子法或需要提供居所的窮戶標準法是在家戶收入中考量到非居住成本使方法上較為周全。大部分衡量住宅負擔能力會使用住宅-所得比例這個方式。例如在房貸市場中利用毛所得的一定比例決定借款人是否能夠負擔房貸及其他長期貸款。同樣地就美國聯邦補助住宅租金亦是設定承租戶修正後所得的一個比例(在1996年30%)。用比例來估算負擔能力是很實務的方式因為所得、租金、貸款成本等資料是彼此有關係的、穩定且容易與其他家戶的資訊之間作比較。無論如何當要比較不同族群間的所得情形時則比例-所得法是比較困難作比較的。舉例來說一個家庭每年賺4.2萬元美金在住宅成本上或許可以容易的支付30%的所得或是說是每個月1050元美金;無論如何如與一個家庭年收入1.2萬元美金的作比較同樣的支付所得的30%在住宅成本上(每月300元美金)因為低收入家庭只剩較少的可支配所得可供花用在食物、衣服、健康照顧及其他基本需求上。同樣的一個家庭如果有5或6個人相較於一個家庭只有2或3人則需要更多非住宅的物品及服務。一般而言對於大家庭而言在考量家戶所得全部需求情形之下30%法則有點低估負擔能力的問題。一些住宅界的人建議針對不同所得群族、擁屋戶及承租戶建立不同標準。消費者經濟學者通常建議使用市場籃子法透過建立食物、衣服、醫療照顧等由美國勞工部消費者價格指數(CPI)所提供的相關項目。全國低收入住宅聯盟評估一個家庭支付家庭的能力透過減去非居住要素成本計算出淨所得。無論一個家庭能賺多少如果沒有剩則恐怕無法負擔住宅成本。實際上無論如何租金或是貸款都是所得首先要支付的。因此家戶或許會犧牲必要的營養、幼兒照顧、或其他基本需求-這種狀況稱為「需要提供居所的窮戶標準」。MichealStone在1990年的一份研究中針對擁屋戶及承租戶的負擔能力依據非居住成本之最低生活水準訂定出需要提供居所的窮戶標準。Stone發現許多低收入戶及大家庭雖以少於25%所得用在支付住宅上但仍為需要提供居所的窮戶;另外並不是所有支付住宅費用超過所得比例的家戶是屬於需要提供居所的窮戶。雖然簡單的比例型的負擔能力指標經常被拿來使用但是建立住宅負擔能力模型亦被使用或是來解釋特殊狀況或者依特定目標所建立的指標。美國所訂定的指標可以在全國範圍內檢視負擔能力包括(a)全國房屋建商協會住宅機會指數(b)全國低收入聯盟承租住宅指數(c)聯邦貸款銀行大西洋低所得家庭住宅負擔能力指數(d)全國不動產仲介業協會負擔能力指數(e)人口普查局獨棟新成屋房價指數(f)美國商業研究協會居住成本指數(g)美國農業局家庭食物成本。

何謂青年安心成家住宅補貼?

內政部營建署於民國99年9月1日依據「青年安心成家作業規定」正式公告辦理99年度青年安心成家住宅補貼第2次受理申請。本次將辦理租金補貼8238戶及零利率購屋貸款利息補貼(前2年)共7801戶。受理申請期間由99年10月1日起至99年11月1日止。申請租金補貼的資格須為界於20歲以上至40歲以下、家庭成員無自有住宅且家庭年收入在108-163萬元以下(取決於所在縣市詳營建署網站)。欲申請優惠購宅者則須為20至40歲間家庭成員均無自有住宅或於申請日前兩年內購置並以辦理貸款之住宅其他家庭成員應無自有住宅且家庭年收入在80%分位點以下(具體金額請詳營建署住宅補貼網站附件)。此外育有子女換屋欲申請補助者需界於20歲以上至45歲以下家庭成員中需具備身心障礙手冊、低收入戶證明、單親家庭相關證明、重大傷病證明或重大災害受災戶(詳「青年安心成家作業規定」第17點第3項規定)且家庭年收入在80%分位點以下。本方案租金補貼額度為新台幣3600元期間最長為2年。購屋換宅補貼則以前二年零利率購置住宅貸款辦理。貸款額度、優惠利率及償還方式請詳至營建署相關網站(http://ehi.cpami.gov.tw/Net/news/newsview.aspx?id=340&&idDetail=y)查詢。

何謂建築景氣循環(building cycle)?

建築景氣循環指某段期間的建築活動量被認為是有系統性地在正常水準上下擺動但其週期的長短與原因未必相同。在溫帶地區每年(季節性)建築活動量的波動非常普遍因為在冬天月份非常不易進行戶外的建築。根據美國商業部經季節調整後的住宅開工量統計可發現住宅開工量通常在4月到8月為高峰在11月到2月為谷底。不令人意外地季節性的差異在東北部與中西部較大在南部與西部則較小。一個長期的循環(週期長短不同但平均為4年)通常伴隨著經濟景氣循環新建築活動在經濟景氣復甦期間隨所得擴張而增加在經濟景氣衰退期間則減少。部分人主張其過程如下:a)新建築的需求增加導致開發商大量建築b)建築初期可能利潤非常高c)新建築物需要數月到數年完成d)開發商是短視的e)新建築供給遠超過需求導致建築蕭條。亦有人主張建築景氣循環的產生是經濟景氣高峰時實施貸款信用管制的結果。經濟學家SimonKuznets提出美國建築業在19世紀與20世紀初期出現較長期景氣循環的證據其週期約15到20年美國新建築興建的高峰在1870、1890、1910、以及1925年。有人主張人口因素特別是美國的新移民是造成建築也也出現長期景氣循環的原因因為新移民潮導致新建築潮與其他資本投資。若此為真目前的市場狀況與Kuznets循環的相關性並不明確因為此段期間的新移民量相對較少。在其他國家Kuznets循環的證據亦相當混淆不清以加拿大為例在1870年早期亦有住宅的建築景氣循環發生但其下一波景氣則到1910年時才出現。一個更長期的循環(週期超過50年)由蘇聯的經濟學家NikolaiKondratiff於1920年時提出他發現數個景氣長期循環的證據第一個從1780年到1840年另一為1840年到1890年第三個則始於1890年到1940年。部份人主張Kondratiff景氣是因為科技創新所產生第一個景氣循環是因為蒸氣應用於紡織生產第二個景氣循環是因為鋼鐵生產擴張第三個則是因為電力、汽車、卡車的出現。上述每次建築景氣循環於科技創新初期時均導致新建築大量增加但在創新被廣泛應用後則呈現衰退。

何謂下濾?

下濾是描述住宅市場與鄰里改變的概念ㄧ般是指老舊住宅向下傳遞的過程當其價值與租金降低由較富有者移轉給較貧窮者。通常假設在一個都會區住宅市場中住宅單元可依據其大小、品質、區位、鄰里環境(實質與社會特性、城市服務水準例如電力、公園、防治犯罪)而被區分為許多不同階層價格與租金大致可反映此階層。一個住宅的階層會隨時間經過而下降主要是因為屋齡增加或功能退化最高階層住宅會逐漸被新的住宅所取代。下濾是一個不同所得家戶與不同價格或品質住宅的謀合過程最高所得者傾向擁有最佳與最昂貴的住宅最貧窮者擁有最便宜、品質最差的住宅。在此謀合過程中下濾會隨時間經過而改變。

何謂空屋鏈?

空屋鏈起始於一個空屋進入住宅市場不論是來獨棟自住宅或公寓的新建或是一個家戶因死亡、退休而從住宅市場離開。第一個空屋由空屋鏈的第一個家戶獲得而空屋鏈因家戶間不斷的遷徙替換而繼續直到一個家戶搬遷至一個住宅但卻未空出一個住宅(例如居住者是從其父母住宅搬出)或是該空屋鏈的最後ㄧ戶住宅持續空置或因拆除而離開住宅存量。

何謂房地產景氣指標?

景氣指標的衡量方式有三:

(1)景氣綜合指數(CompositionIndex)美國國家經濟研究局(NBER)發展的景氣綜合指數反映景氣變化方向並顯示變化大小。

(2)景氣對策信號(MonitoringIndicators)景氣對策信號是一組類似交通管制信號:紅、黃紅、綠、黃藍、藍燈所組成的標誌提供政府採取因應措施的參考。

(3)廠商經營調查(或稱營建氣候指標)廠商意願調查是綜合企業家對目前市場情況及未來半年內之景氣判斷而成用以反映企業家預期心理的指標。

何謂地價指數?

係以特定的時間點作為地價的基準日計算一定期間內地價上升或下降的百分比;換言之地價指數是用來衡量土地價格在某一時期的平均變動趨勢

何謂不動產循環?

不動產市場之走勢依特定時間內反映人口、所得、經濟、政治、時勢等因素所呈獻之變動。換言之「不動產循環」就是不動產與建築活動間之互動關係。

何謂房市復甦?

人與房屋間的關係為密不可分的。一般而言房屋可能為一般人單次投資的最大資產。其衍生出之房屋貸款除佔許多家庭資產負債比例中之一大部分外並讓國內外許多金融機構得以發行其相關投資商品供投資者投資、避險甚至獲利。近幾年發生之次級房貸風暴亦對全球經濟之衝擊甚大。其主要是因為80%以上美國居民選擇「活動利率式貸款」於房價2006年中後由最高點劇降至新低點造成活動式利率提高許多民眾逐漸無法準時支付貸款延遲繳款及違約率日漸升高導致金融機構持有之房貸相關證券化商品頓時大幅貶值資產大幅減少造成美國房市低彌、全球信用緊縮。因此目前世界多國紛紛密切討論房市的「健康指數」是否對全國的經濟有重大的影響?美國研究甚至發現現今美國國內許多家庭無法取得二胎房貸故間接影響個人消費、小型企業之成立、投資者投資模式及整體經濟活動。故如何觀察房市是否即將復甦?學者提出以下五大房市復甦的特徵:1.工作職缺增加:工作為一國經濟發展的基礎一般而言失業率增高時房價通常趨於萎縮因人民普遍購屋慾減低失業率亦導致民眾無法支付或不願向銀行借貸。2.住宅存量:不動產與一般商品相同價格與供給、需求有著緊密的關係。一般而言住宅存量如不足6個月之供給價格可望上漲。在房屋泡沫形成之際存量往往不及4個月之供給在泡沫化發生後存量將會超過12個月。在美國房市泡沫化後房屋存量近期波動甚大但如果連續數個月住宅存量皆保持於6個月間房市景氣可望樂觀。3.房價及開工率假設房價隨著住宅存量降低這可能顯示售屋者急於售屋、兌現資產、減少損失。消費者可觀察上述住宅存量、房價及開工率三者間之相連關係來觀測房市。開工率成長除可增加就業機會、減少失業率外更意味著近期未來經濟即將成長。4.貸款及放款量貸款申請件數量上升不能完全代表經復甦因其統計資訊通常包含二胎房貸之申請惟目前世界多國銀行針對二胎房貸皆保持保守謹慎之態度因此二胎放款量卻大大不及貸款申請量。反之當銀行房款金額及件數大幅成長時此可能表示景氣已趨回溫。5.建材價格當上述4種因素難以預測的時候最簡單的方式為觀察建材價格因為當房市前景看好時開工率成長將導致建材價格上升。準確預測房市復甦或衰落需經過多方面複雜之分析研究本文僅蒐集學者提供之簡易觀測元素供投資者及購屋者進場之參考。上述原則中其中就業率及未售住宅存量將為二重要預估指標。

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