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不動產百科

何謂抵價地?

抵價地政府機關於辦理區段徵收時對於應發給私有土地所有權人之補償地價經私有土地所有權人之申請得不發給現金補償而改按其應領補償地價與區段徵收補償地價總額之比例計算其應領之權利價值以開發後之可供建築土地折算抵付該抵付補償費之可供建築土地稱為抵價地。抵價地為政府實施區段徵收時本應該補償地價給原地主但如經地主之申請得以徵收後可供建築之土地折算抵付。依「平均地權條例」第54條規定抵價地總面積以徵收總面積之半數為原則;其因情形特殊經上級主管機關核准者不在此限。但不得少於40%。

何謂捷運沿線土地聯合開發?

大眾捷運沿線區域通常為都會區精華帶捷運開通前後周邊房價往往隨之水漲船高主要為其帶來之人潮、商機、方便性、住宅需求等。捷運聯合開發通常由主管機關與私人團體合作開發場站及其相關設施開發或一般建物以有效利用土地資源、節省公部門資源、善用民間資源及創造商機與就業機會如板南線永春站、新店線公館站等皆為公私聯合開發。此類場站聯合開發辦理時程冗長主要因為權益分配之協議過程通常分配對象為公部門、投資者及地主三方。近年來捷運周邊聯合開發銷售成績極佳完全不受景氣衰弱影響故其周邊土地引發許多建商青睞。

何謂接連地損失補償?

接連地損失補償徵收之土地因其使用影響於接連土地致不能為從來之利用或減低其從來利用之效能時該接連土地所有權人得要求需用土地人為相當補償。前項補償金以不超過接連地因受徵收地使用影響而減低之地價額為準。

何謂租金缺口(Rent Gap)?

租金缺口是指依個家戶能夠負擔所居住住宅租金的金額與該住宅在市場上的租金金額的差額。對大多數家戶來說住宅的月支出是每月最大的家庭支出低所得租屋者因為被迫需要支付龐大的住宅支出因而無法負擔其他的生活必要支出。除非住宅補貼能補足此租金缺口低所得家戶的食、衣與醫療需要則受到壓迫無法被滿足。此外如果家戶沒有能力支付足夠的住宅租金此種租金缺口現象則對現有住宅有負面的影響。對一家戶而言要花所得的多少百分比去支付住宅租金又同時可負擔其他必要的消費才算合理?在美國家戶所得的20%至30%用來支付住宅租金是傳統上可接受的標準也成為一般慣例。此標準乃是啟源於1880年代當時用一星期的工資去支付一個月的住宅租金乃是大眾可接受的基礎標準。此住宅租金與所得比到現在持續被接受而且已被納入美國第八條款成屋住宅補貼方案中規定租屋者僅需支付調整後所得之30%作為住宅租金。然而過去對住宅需求分析的研究指出住宅負擔能力的功能並不僅靠所得。家戶戶長的年齡、性別以及家戶的種族皆有可能對家戶的住宅負擔能力有顯著的影響。因此歐洲先進民主國家對住宅負擔能力之標準均包含上述這些因素並以此計算住宅支出佔所得的適當比率則相對要低很多。此適當比率越低對公共政策的影響則越高即政府要補足租金缺口額度更高。而透過住宅津貼卷的發放則可補足全部或部分的租金缺口。此租金缺口的概念亦可應用到現有住宅的維護與保存方面。如果租金與所得比過低則無法有適當的利基去維護現有住宅。因此房東則會延遲或根本不去修復住宅。如果此類情形持續發生最後將導致許多損壞的住宅被棄置而且會牽連毀壞整個鄰里居住狀況。住宅津貼券計畫乃是要補足全部或部分的租金缺口。另一項更複雜的解決方案乃是結合住宅津貼?與維持所得政策的實施。

何謂租金管制(Rent Control)?

在世界上大約有40%的都市居民是租屋者;在開發中國家的許多城市有超過三分之二的住宅存量是屬於出租住宅。絕大多數國家都對所有或是部份的出租住宅市場進行租金的管制。租金管制總是被視為對私有出租住宅的一項政策但是在公有住宅中也是對租金有所管制也因此造成一些問題例如收入的減少以及減少對住宅的維護。舉例而言在蘇聯或是在中國大多數的都市住宅屬於政府或是國營企業所有。租金是依據過去的成本而且在實質上是相當的低廉。以致於住宅補貼在政府支出中佔相當大的比重。因為缺乏資金許多公有住宅的維護都在一般水準以下。不管是公有出租住宅或是思有出租住宅市場嚴苛的租金管制導致許多問題的產生。歷史沿革租金管制的產生通常是因應經濟與政治的大變動而對於住宅市場所制定的限制。大多數的歐洲國家在第一次大戰時開始實施租金管制僅在兩次大戰中間的年代解除此項管制。在二次大戰期間歐洲與北美各國均再實施租金管制而受到歐洲殖民影響許多開發中國家亦實施租金管制。在美國與加拿大許多地方政府在戰後就解除租金管制但是在許多歐洲及開發中國家仍就實施租金管制。概要內容租金管制有許多種體制。舉例而言一主要的內容即是租金管制的實施是否會導致租金上漲?其他的內容包含(a)受管制的租金如何依成本變動而調整?(如何將成本轉至租金中以及如何依物價變動來調整?)(b)租金的調整如何貼近市場情況?(c)租金如何適用至不同類型的住宅單元或(d)對於新承租者是否重新訂定租金標準以及(e)承租期間的保障。租金管制的效果則因前述之特殊內容、市場狀況以及執行的狀況而有顯著的不同。例如紐約市有三種不同類型的出租住宅。租金管制的實施範圍主要在於1947年之前所興建的公寓而租金的訂定則以當時的成本加上基本的利潤。自1969年起在1947年後所興建的住宅單元以及一些在1947年之前所興建且已經解除租金管制的住宅單元則適用」穩定租金」方案之租金標準由委員會訂定每年租金參考標準與增長幅度委員會成員包含房東、承租戶以及一般民眾。自1971年起受管制的公寓以及適用「平穩租金」的住宅單元只要承租戶的租約到期要續租即可解除租金管制但是在1974年後新的承租戶則又需依據平穩租金方案中的租金標準與房東協商租金。另一案例即是洛杉磯市在1978年起實施租金管制。但是與紐約市相較洛杉磯市的管制則較有彈性。新建物、豪宅與獨棟透天住宅則佈在管制範圍內約有63%的出租住宅受到管制其租金水準。對於新租戶其租金則重新訂定以與房東協商後的租金為標準之後則依物價指數的變動來調整租金。積欠金而被逐出則屬於合理原因。而租金管制也有一項「落日條款」若是出租住宅的空置率達到5%及解除租金管制。在美國其他實施租金管制的地區有聖塔莫妮卡波士頓、劍橋、以及紐澤西州北部的數個地區。與廣泛實施租金管制的美國與溪洲國家做比較開發中國家與新近社會主義國家則對出租市場有較嚴格的管制(例如著重於租金的設定而非規範租金的上漲以及對小房東或新住宅單元則有較小的免除管制範圍等)。一般而言就前述兩種租金管制狀況做比較發現兩種租金管制的結果通常是相似的但是在量體上則有差異。分析租金管制可被視為住宅資本的隱含稅。以簡單的案例來說租金管制使得出租住宅的市場租金價格受到管制而下降如同向房東課稅一樣承租者因而受益。隨著時間演變當出租住宅市場因租金管制而做調整此時「隱含稅」變得更為複雜。至少有九項調整機制與管制出租市場有相同的作用。其主要的假設為在考慮房東的出租機會以及出租住宅市場的有條件的持久性的情形下出租住宅市場在長期會自行調整。四種調整機制則列入租金管制法中列舉如下:1.租金指數(保持實質租金水準)2.新承租者租金的再評定3.新建住宅與中古住宅租金訂定的差異化4.對翻修住宅單元租金訂定的差異化以下三項是依據出租住宅市場反應而定的調整機制是屬於較硬性的規定:1.避免一次付清租金2.以小額租金支付款作為押金的標準3.以承租戶對住宅的維護支出作為租金其他的調整機制包含:1.加速住宅的折舊與淘汰情況2.對住宅消費的扭曲不僅對於住宅服務亦對於居住的擁擠程度、居留期間、遷移與權屬選擇接造成扭曲雖然多數研究已接受實施租金管制會導致租屋市場的效率降低的情形然而對降低效率的多寡仍有爭論而且租金管制的提議者通常將管制視為分配層面。一般對於租金管制有三個主要問題如後:管制後對於市場效率的損失為何?租金管制是否會如預期的會導致所得重分配?管制後對於承租戶所獲得的利益是否高過其所造成的成本?靜態分析靜態分析以住宅存量現況為主並考量成本與利潤的分配。過去研究計算房東對於出租住宅的靜態成本發現租金管制導致市場租金明顯的降低但是對於承租者而言其所接受的補貼少於因管制所提高的成本。租金管制對房東所形成的成本乃是租金管制後的租金與管制前的市場租金的差額。明顯的此成本也就是對承租者的租金補貼。但是租屋者對於此項間接的補貼的評價低於實質所得的增加。例如假設一間出租住宅的市場月租金為300美元管制後租金降為100美元/月。房東損失200美元/月而租屋者則以100美元/月的價格租到原300美元/月的住宅。如果租屋者願意承租此住宅則租屋者可獲得200美元/月的利潤此時我們可說租金管制的「移轉效率」為100%亦即租屋者的利潤等於房東的成本。對於一般大眾是否接受此項從房東的所得移轉至租屋者的措施則是另一項課題。現在考量一案例假設租屋者在未管制前原本承租較大的住宅(假設租金為500美元/月)但是租金管制後此租屋者願意接受原來市場租金300美元/月的住宅僅付100美元/月於是省下200美元/月。但是為獲得此項移轉的補貼租屋者則要減少其住宅消費我們的淨利益則亦要調整。在經濟學的專業名詞則是此家戶為獲得租金管制之租金差額而遷移至較小的住宅因而損失了消費者剩餘。此項概念已在許多基礎經濟學教科書中有詳細的說明而且利用計量經濟方法則可以計算此項變化。假設此家戶損失的消費者剩餘經計算為55美元/月此時此家戶的淨利潤為200美元/月減55美元/月等於145美元/月。在此案例中房東增加了200美元/月的成本移轉至租屋者所獲得的利潤為145美元/月。則移轉效率僅有72%亦即房東增加1.38美元的成本相對於租屋者僅獲得1美元的利潤。紐約市在1968年實施租金管制是希望所得能重新分配但是所達到的成果非常薄弱而且所達到的成果與其所增加的成本則是不成比例。有許多文獻已經研究租金管制的效果。例如埃及的開羅市實施租金管制後其租金低於估計的市場租金約40%。押金(非法付給房東的租屋前保證金)與其他小額租金付款合計為此租金差額的三分之一。在約旦的安曼市此租金差額之成本為市場租金的30%而租屋者所獲得的利潤僅為成本的65%。動態分析租金管制也形成動態的成本(例如住宅存量隨著時間的變動)。管制導致降低住宅維護、降低住宅使用壽命而且抑制出租住宅的新建。租金管制也提供了很強的誘因使得出租住宅轉換成其他用途。這些市場的變化反應隨著時間演變最後都會將租金管制的所增加的成本轉嫁到租屋者身上。因此要設計一套租金管制的體制去鼓勵維護與新建出租住宅在理論上是可行的。在實務上對於住宅維護的估價與檢測是昂貴且不易實施的而且出租住宅的新建仍受到預期管制的負面的影響而無法預期增加。研究指出在洛杉磯市實施租金管制一般租屋者所獲得的利潤明顯少於房東所增加的成本;而且移轉效率在三個不同案例中僅有65%到83%。儘管租金管制的動態成本有其重要性但是對其動態效果的研究則相對少。舉例而言至今尚未有人將租金管制對總體住宅供給的影響進行分析。雖然許多研究的結論已隱含租金管制在實質上降低出租住宅投資者的報酬但是對於住宅供給的影響效果仍不明。在實施較嚴苛租金管制體制的國家發現租金管制會導致總體住宅投資減少。儘管租金管制措施可以影響住宅需求(例如所得與人口統計因素)但是管制措施則無法對住宅市場的其他限制因素進行管制(例如土地使用限制、金融限制)。因為前述這些因素與管制的優點是相關聯的所以對住宅供給的影響仍舊不明。分配課題實施租金管制的一項主要理由是實施者相信租金管制會將富有房東的財富移轉至貧窮租屋者。但是對於租金管制所產生的財富分配效果則有必要進行了解。此部分通常有三項問題關於(a)房東與租屋者間的財富分配效果(b)受管制之租屋者與未管制家戶(擁屋者與未管制之租屋者)間的財富分配效果以及(c)不同住宅類型租屋者間的分配成果。不少案例亦證實對於租金管制所產生所得移轉效果有所爭論。研究指出例如在開羅市以及印度的邦加羅爾市(Bangalore)因租金管制所獲得的利潤與家戶所得分配並沒有關係因為租金管制並非以低所得團體為主要目標。在迦納的庫瑪西市(Kumasi)以及巴西的里約熱內盧市(RiodeJaneiro)租金管制所獲得的利潤隨著所得階層下降而增加。另一具有爭論的假設即在於租金管制具有重分配的理念亦即房東是有錢的而租屋者是貧窮的。在開羅市、庫瑪西市以及邦加羅爾市房東與租屋者的所得是有差異的雖然房東的中位數所得在此三市皆較高但是沒有明顯差異。以開羅市為例25%的租屋者的所得高於房東的中位數所得而且25%的房東的所得低於租屋者的中位數所得。所以租金管制所產生的財富移轉並無法保證僅是從高所得房東移轉至低所得租屋者。而租金管制後部份租屋者因為住宅消費的限制可能比管制前遭受更不好的待遇。在住宅市場中未受管制部門租金管制可能導致這些部門的住宅價格上漲也形成另一種成本的增加。結論實證研究指出租金管制通常無法達到其預期的目標然而也並未如利用簡單模型估計的實證研究導致可怕的結果。雖然嚴苛的租金管制系統可能導致租金降低而地方機關如果實施對低所得者的租金補貼也可以達到相同的成果而且不會導致住宅供給的扭曲。當然地租金管制補貼是屬於非預算型式的補貼也受到許多執政者所支持。在許多情形下對於其他住宅政策的改革可能比實施租金管制政策改革更為重要。因為寬鬆的租金管制可能產生輕微的市場供給扭曲而其他的政策實施可能導致更嚴重的問題。例如過於嚴苛的土地使用管制規則或是不適當的住宅金融體系皆可能限制住宅興建。在此情形下著重於租金管制反而使實際的問題失焦同時也無法達到解決真正問題的效果。

何謂美國計劃單元開發(PlannedUnitDevelopment)?

美國計劃單元開發(PlannedUnitDevelopmentPUD)是另一種土地混合使用管制計畫主要是住宅使用但是加入數種不同土地使用到一地區、開發計畫案或鄰里。此管制計畫與傳統的土地使用管制有所不同因為其允許數種不同土地使用於一地區而不是如傳統管制方式將其分隔。計劃單元開發融合了數個英國新市鎮開發的主要觀即將此計畫實行於一傳統實施土地使用管制的地區(或單元)通常包括數百至一千英畝。計劃單元開發起源於美國的西岸其欲解決許多許多住宅區土地使用問題如都市與郊區住宅用地蔓延發展、可負擔住宅用地以及公私用地分配等問題。雖然一計畫單元之整體開發需要開發者在其開發計畫中容納土地混合與多元使用方式而特定的細部規劃則仍須由開發商與當地都市計畫委員會協商而定。在一些案例中除了公園與公共休閒用地外一些輕工業與高密度公寓住宅可能與獨棟的單一家庭住宅用地在一起。在其他的案例中開發者在計劃單元開發地區則被要求對於街道與學校用地須符合某些特定開發標準。此外計劃單元開發方式結合不同住宅使用將傳統私人住宅用地開放給全社區使用而使得土地使用更有效率。比起傳統上封閉式住宅區土地使用方式計劃單元開發意味著供更有意義與更多用途的土地使用模式。計劃單元開發的土地使用管制模式又稱為「集群開發」(clusterdevelopment)在美國許多地方已經實施如賓夕法尼亞州的新希望市、維吉尼亞州的洛斯敦市、紐澤西州的雙河市與提尼克市以及馬里蘭州的哥倫比亞市。許多州包含紐澤西州、賓夕法尼亞州、馬里蘭州與密蘇里州皆已通過立法執行計劃單元開發方式。在1960年代中期都市土地研究機構(UrbanLandInstitute)已企劃推行計劃單元開發的立法而全美都市計畫學會在1970年代中期亦接續推動此開發模式的立法。就此開發模式的最大優點而言少數的利益可以擴及至全體來享受。可以讓某些條件的購屋者更有能力購買住宅。開發商可以獲得更多利潤因為計劃單元開發允許在傳統的住宅區開發部分商業區與興建較高密度住宅。地方政府機關因為此模式允許較高密度開發而可以減少公共設施的支出(較少道路需要維護較少能源需要)另外也可以保留更多的公共空間與保護地區免於開發。計劃單元開發也有一些不成功的案例因為地方政府當局未能或無意願與開發者協商以獲得足夠的公共利益。如此較少的公共空間被保留使得居住寧適性低落但是開發者因為較寬鬆的密度與混合使用管制而仍可獲得豐富的利潤。

何謂美國雇主協助住宅(Employer-Assisted Housing)?

所謂的雇主協助住宅此名詞大體上是指企業雇主提供不同的技術來協助興建住宅或是提供住宅津貼給受員工。不同於早期的雇主住宅協助計畫現今美國所有的雇主協助住宅計畫可視為以企業雇主與員工間的中介組織為基礎的計畫。通常政府或是私人中介組織乃介於勞資雙方之間扮演利益分配者、提供者、管理者及執行者的角色。現代美國的雇主協助住宅計畫也與西歐國家(以北歐國家及德國為主)及日本有著不同的類型。在這些國家中雇主協助住宅計畫在二次大戰後的二十年期間是住宅金融體系中一個很重要的方案。在歐洲雇主協助住宅的發起乃源於政府、企業雇主及大型工會三方協議的結果也就是由雇主投資興建住宅並提供以存款做為貸款型的金融機構給員工貸款由工會擁有所興建的住宅並由政府作擔保。這些金融機構乃是經常提供建築融資興建勞工住宅的機構。在日本住宅仍是短缺且非常昂貴因此大型企業持續提供住宅津貼給員工尤其是給單身員工居住的宿舍類型住宅在1995年此類住宅總量約佔全國住宅存量的4.5%。雇主協助住宅計畫一般可分類成需求型或供給型計畫。需求型計畫主要是提高現有居住者的住宅負擔能力以及促進住宅所有權反之供給型計畫則是協助興建或修繕複合家庭式集合住宅與單一家庭式透天住宅為主。無論是需求或供給型計畫通常會有此一類型的問題即是雇主過於強調資金與風險以及員工的償債能力。計畫類型需求型計畫:發起團體房貸:雇主(與工會)可向貸款機構協商有折扣的貸款條件(降低手續費、成交點數、利率及轉讓保險)並由雇主提供額外的銷售條件給員工(包含提供特定貸款機構與擔保資訊或甚至提供貸款申請程序的協助)。申請者所獲得的貸款折扣條件則依市場情況、員工的人口組成條件而有不同。成交費用的協助:雇主可以協助不同成交費用的支付特別是信用點數的費用。對於員工而言雇主所協助的成交費用是屬於可稅所得但是對於信用點數費用的協助則是可抵稅的也因此產生了抵銷效果也就是抵稅的利益。房貸擔保:雇主可以擔保員工全部或部分的房貸(或是以頭期款部份為主要擔保)使購屋員工可以用很少或是不用頭期款即可購屋。雇主的房貸擔保有一優點即是無需支付保證金但是須有償債能力的保證。團體房貸保險:貸款機構與政府機構可以建立一保險基金讓雇主可以替員工支付全部的保費。除了可以替員工節省保險費用之外團體房貸保險計畫可以取代聯邦與私人保險機構所提供較嚴苛的保險計畫提供較有利的保險計畫給員工並提升頭期款支付能力。不同於房貸擔保保險計畫要求現金支出但是也給予回報條件亦即雇主不需提供償債能力保證。頭期款的協助:雇主可以直接提供貸款或資金或是間接替房貸作擔保來協助員工購屋頭期款的支付。一些雇主則提供可免除式的貸款與防止員工離職策略一起實施。在這種貸款計畫中如果員工持續在此機構任職一段期間即可免除其貸款但如果員工在規定期間內離職則須立即清償貸款。此種貸款的成數的設定應低於員工離職成本如此可以保障員工離職不會損失過多的金錢而在職則可繼續省錢。供給型計畫現金直接援助:此方式包含不同程度的援助。金額較小的援助則需要員工提供契約保證而較大金額的現金援助則是租金的折扣。建築貸款擔保:雇主可給予開發商對其建築融資的全部或是部份融資擔保如此不僅可以讓開發商節省可觀的保險與利息費用也可以改變融資的擔保因為擔保者的加入也使得貸款的財務結構更加穩健。雇主提供貸款擔保而使開發商節省費用雇主可以要求開發商給予員工在租金或購屋售價的折扣做為回報。購屋保證:此項保證能讓開發商事先知道建築融資的最大利息成本而且此項措施保證如果所興建的住宅未能在雙方議定的期間內出售則雇主同意購買這些未出售的住宅。對於雇主而言此項購屋成本其實不是真正的購屋成本而是保管這些住宅的成本直到被售完為止。雇主提供此項保證的回報即是可要求開發商提供員工購屋折扣。如果所興建的住宅在議定期間內全部售完則雇主基本上是沒有成本負擔的。土地:許多企業擁有額外的土地可以出售或是長期出租給開發商。這些土地的租售價格與市價的差異可視為補貼轉成開發商對員工之住宅租金或售價的折扣。雇主租約:雇主同意與不動產管理者簽訂長期租約如此可以獲得租金的折扣。雖然雇主有保證較低的租金但是只在出租住宅有空置的情形下員工才有機會支付較低的租金。住宅信託基金:此為住宅津貼的特殊類型。信託基金的實施以有工會組織的企業為主由企業管理階層與勞工共同管理基金並將勞工每小時平均工資的總額納入基金之中。許多前述的需求型與供給型計畫所需資金皆可由信託基金支出。雇主的動機雇主有許多動機來提供員工住宅津貼。其中一項理由即是作為招募以及續留員工的策略而住宅津貼的實施可直接減輕員工的高住宅費用負擔並舒緩員工找不到合適住宅的情形。而住宅津貼的實施對於員工的住宅負擔能力與住宅短缺問題的解決比提高工資更有效率但需在雇主有能力提高工資的前提下。因為工資的提高則須課稅(部分住宅津貼是免稅的)也因為無法確定住宅價格的上漲不會超過工資上漲(此情形在1980年代美國東西岸均發生過)更因為僅有少數企業有能力提高工資因此無法有效刺激建築景氣。其他的理由則是因鄰里更新或是安全需要。雇主在衰敗地區實施員工住宅津貼(興建住宅或租金折扣)則可促進當地鄰里安全並保障員工遠離高住宅費用與其他問題。而雇主在企業所在地附近實施住宅津貼計畫讓員工進住附近地區不僅替企業創造一安全地區範圍也可讓員工負責附近鄰里的安全促進地區更新。當企業要在可能對企業有敵意的地區擴建設施時也可以用住宅津貼做為一種政治策略去安撫居民。而讓員工進住企業附近地區成為鄰里居民也可避免附近鄰里居民對企業產生「鄰避設施」(即企業不要設在我家後院)意識。美國聯邦空氣清靜法對於企業在當地實施員工住宅津貼計畫則提供一項誘因。該法規定大型企業(員工人數超過100人之企業)設立在未符合聯邦空氣品質標準地區則應對其員工因通勤所產生的空氣污染實施因應措施。在加州空氣品質管理地區企業雇主實施員工住宅方案以降低員工通勤距離或鼓勵員工居住在能搭大眾運輸工具通勤的地區此種方案可認定為降低空氣污染的適當策略。雇主的合夥不同於其他的員工津貼員工住宅津貼方案可以吸引其他公、私部門加入為合夥人。舉例來說貸款機構者想要達到「社區再投資法案」中所設立的目標則經常會提供不同的貸款折扣給要貸款的員工而不動產經紀人與估價師則可以提供價格上的折扣給員工。與雇主的住宅方案很類似公部門與非營利部門皆投入此類住宅方案中以協助中低所得家庭。然而這些住宅方案大多缺乏資金。因此雇主對於員工所實施的住宅方案可以與公部門與非營利部門的方案相連如此雇主、公部門與非營利部門三方的資源可以相互協調支援互相的住宅方案。上述這些合夥的方式對雇主是很重要的其不僅可以達到員工住宅方案的目的也可以利用此方式與住宅專業人士合夥進行住宅方案因為雇主經常不具備此方面的專業。員工的住宅津貼方案並沒有訂定統一標準不同的方案有各自的標準。因此房利美公司(FannieMae前身為聯邦國家房貸協會)的MAGNET方案則嘗試訂定住宅援助的標準如(a)尋求與特定(以及少數)類型雇主的互動方式主要為頭期款的貸款、可免除式貸款、資金援助以及成交費用援助等方式以及(b)建立雇主協助的最低標準(至少2%的房貸金額)。房利美公司利用市場的力量、行銷廣告以及和貸款機構的關係則可以主導將雇主的住宅方案符合MAGNET方案所訂定的標準。雖然這些標準會對雇主(以及員工)選擇住宅援助方案有所影響但是這些標準可使得雇主提供一個安全的住宅援助方案而且不需多做深入研究也沒有不同客制標準的問題。為減除雇主對住宅援助計畫的不熟悉程度以及加速地方住宅計畫的執行許多地方政府已經開始主持進行市民住宅合夥計畫計畫中由地方政府建立住宅援助方案並提供一些資源以吸引雇主參與此方案。

何謂美國綜合性住宅負擔能力策略(Comprehensive Housing Affordability Strategy)?

1990年美國全國可負擔住宅法亦稱為Cranston-Gonzalez法提供州及地方政府因應可負擔住宅的需求。這個法案要求提案單位需依聯邦住宅計畫準備一個綜合性的住宅負擔能力策略(CHAS)。這個五年計畫的工具提出住宅需求的準則及設定優先順序原則以符合他們的需求。該計畫需經由美國及一般性及都市發展部(HUD)核准而且每年都會重審。CHAS取代了住宅協助計畫(HAP)即CDBG補助計畫對申請者的要求與無住屋協助計畫即準備參與麥肯尼法(McKinneyAct)無住屋計畫。HAP係依1974年規定的社區發展法展現重要的革新。該法案強化了許多類型的計畫對於有關住宅協助的地方計畫有著貢獻且要求分散住宅協助。HAP使地方政府確認住宅需要及針對他們的需要設定目標。他們必需確定住宅協助不會造成貧窮家庭的集中或是受到歧視。如果提案內容不包括地方HAP那麼申請聯邦的住宅協助會被拒絕。這使得地方政府在社區發展法執行期間無法具有主導權。HAP的好處是透過強調數值來定義需求及目標無法有聯邦的補助表示沒有需求。因此HAP可以廣泛的看待更甚於官僚政治的克服。相反的CHAS著重於策略計畫包括定義最有效率的介入、協調公共及私人住宅活動及提供解釋給公眾參與及檢視。這也使得聯邦住宅資源透過Cranston-Gonzalez全國可負擔住宅法而增加。相較於HAPCHAS被視為一個更具效率的計畫工具。也被視為達成可負擔住宅目標的監視器。CHAS所要準備的摘要表內容包括住宅需求協助、地方市場狀況、及住宅清冊。五年計畫策略必需要有明確的優先順序。針對需協助的住宅數量及類型訂定一年計畫以確認所需執行的計畫資源及目標設定。統計提供特殊的資料表格來協助這項工作。有可能地方政府在作CHAS時會比聯邦政府晚一步例如在奧瑞岡格斯漢、波特蘭及幕特曼郡決定發展全郡性的CHAS。這也使得住宅及社區發展委員會重視行政區域之間的住宅問題同時也排除及強化顧問團。全郡性的住宅機構也使得現有的波特蘭住宅機構加以擴大CHAS在區域間的考量確保五個郡都能協調及一致而造就了波特蘭都會區。雖然CHAS提昇住宅議題的重視度但仍無法達到HUD的預期他想要的是一個全面的方法;CHAS的架構比較像是為單獨的無住宅的議題及策略所作的準備。由於資源不足而使得計畫受到限制為回應此一狀況HUD秘書亨利席斯摩(HenryCisneros)要求將CHAS修改成更強化的計畫並著重在住宅及社區發展需要上。市民參與再一次的強烈的受到重視。文件裏必需包括一個住宅及社區發展的概況包括描述需求、市場狀況分析、議題及趨勢;評估住宅及社區發展的困境;確認資源、資產及機會。一個10至20年長期計畫的裏面需包括一個五年策略及已整合強化方案的一年經費使用計畫。這些新的要求在1995年7月1日起生效。針對住宅及其相關需求HAP、CHAS及強化計畫在公共使用經費方面均呈現運用計畫提供基本的決策參考。由於基本規定變動的影響之下迫使在有限資源及認知之下什麼樣的資源可供使用且使具有效果及效率。在發展標準流程中即假設全美國圴能有一致的申請程序也就容易看出這樣的結果將導致官僚化及不易處理。在程度上由於地方政府可以察覺到在這種制式規定且計畫主導權被拿走的情形之下他們將發展出一套決策工具且在地方需求上扮演很重要的角色。

何謂自辦市地重劃?

自辦市地重劃為現行都市計畫地區內的土地所有權人為促進該地區土地利用得依平均地權條例第58條規定自行組織團體申請自辦市地重劃。其主要功能為:依據都市計畫細部計畫將區內畸零細碎形狀不整之土地予以重新規劃整理交換分合使其適宜建築開發。並配合興建區內各項公共設施改善居住品質提高土地利用之一種方式而自辦市地重劃即為借助民間人力及資金由民間自行組織團體辦理市地重劃。其主要程序為:1.重劃之發起及成立籌備會。2.申請核定擬辦重劃範圍。3.徵求土地所有權人同意。4.重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人。5.成立重劃會。6.測量、調查及地價查估。7.計算負擔及分配設計。8.土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工。9.公告、公開閱覽重劃分配結果及其異議之處理。10.申請地籍整理。11.辦理交接及清償。12.財務結算、撰寫重劃報告。13.報請解散重劃會。

何謂解除租金管制(Rent Decontrol)?

對於租金管制的文獻研究文獻較其他住宅市場規範的研究為多可與土地使用管制的文獻研究相比擬。因為對於不同租金管制措施所產生的效果有不同的爭論而且無須驚訝地對於消除或是放松管制的不同措施與方法也是不清楚的。在租金管制文中提及之比較靜態模型則對租金管制的解除提供一些指引。藉由其靜態的性質這些靜態模型與其他的對策一樣認為租金管制應該立即且完全的解除。但是對於住宅市場動態特性不了解以致比較靜態模型所歸納的結論也就值得存疑。首先也是最佳的策略即是如阿納特(Arnott1981)在其文章中所述應討論解除租金管制的其他可行方法。阿納特的研究中對於安大略市(Ontario)租金管制的改革進行評估在其研究中列出七種解除管制的方式如下:1.空置住宅之解除管制:受管制之住宅如果變成空置即可解除租金管制。2.依空置率情形解除管制:對於特殊的住宅次市場(以住宅的區位與類型為依據來定義)其空置率超過某依標準時則解除租金管制。3.依租金水準情況而解除管制:依租金水準情況而解除管制的措施較適合被稱之為「從上到下的租金管制解除」因為此措施乃從租金最昂貴的住宅單元先解除管制而後依租金之高低依次解除管制而且依據住宅的區位與類型來解除租金管制。4.浮動租金方式的解除管制:此措施的設計乃是逐漸放鬆對所有類型住宅的租金管制。當租金管制意味著對租金上漲率的限制浮動方式的解除管制則是逐漸將租金管制標準提高並超過物價上漲率。當租金管制的標準可讓房東或某依程度的投資報酬率此種方式也達到解除管制的目的。5.以租約方式解除管制:此方式也是一種空置情形的解除管制即是房東與租屋者協商如果租屋者搬離則房東付給租屋者一筆錢以解除對此出租住宅的租金管制。6.依地方選擇解除管制:較高層級的地方政府允許較低層級地方政府可選擇是否要保留租金管制。如果較低層級地方政府決定實施租金管制則較高層級地方政府機關通常要求較低層級政府機關繼續執行。7.直接完全解除管制:即是將所有租金管制的措施直接完全解除。由於欠缺量化方式估計上述方式的相關效果很難選出一種最佳的方式適合在安大略市的管制體制與市場情形來實施解除租金管制。由比較靜態分析所選出的直接解除租金管制方式則在當時的背景下可能產生較高的社會成本。阿納特(Arnott)判斷安大略市的出租住宅市場是屬於超額需求的狀況。於由欠缺相關的研究以致很難對解除租金管制的方式做一般性的結論。儘管如此若忽略對市場與特定制度的分析以浮動租金方式來解除租金管制則受到多數的推薦。要達到鼓勵投資興建住宅也同時保障低所得租屋者則最佳的方式即是免除新建住宅的租金管制而且對出租成屋的管制租金以指數方式逐漸提高並採行浮動租金方式來解除管制(例如在一段期間內將管制租金水準逐漸提高至市場租金水準)。而且解除租金管制的實施最好要有明確的日期使房東對解除租金管制措施有信心。租金每年的上漲率可依物價指數加上前一年租金的特定百分比直到解除管制的日期即租金達到市場租金水準。任何出租住宅的租金水準達到市場租金水準但為到解除管制日期則應繼續管制如此可使租金調整趨勢較為平滑也給無法負擔現有租金達到市場租金水準之租屋者有時間去找尋合適的出租住宅。這些方式可以改善解除租金管制措施的公平性而且可以確保解除管制措施在政治上的可行性。有些國家實施直接且快速的解除租金管制措施但是因為超額出租需求使得租金快速上漲又導致租金管制的再次施行。特別是巴西已經多次發生租金管制與解除的循環現象。最後雖然以浮動租金方式來解除管制仍有些爭論也無法就此說沒有最佳的解除管制方式適合所有的狀況。每一個出租住宅市場必須透過個別的分析來評估解除租金管制的需要以及最合適的方式。重要的是當採行某一解除管制方式此項改革必須確實執行。在解除管制計畫背後需要有充分的政治共識讓實施者以及房東相信此項新的政策與措施而且要讓一般人相信此政策施行在短期內不會再改變。同樣重要的是可將此租金管制的改革方式應用到土地與金融層面以確保住宅供給因素對解除或放鬆租金管制有正面的影響。如此住宅補貼以低所得家戶為目標而此解除租金管制方式也可以使房東與租屋者有互動的機制。

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