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不動產百科

何謂美國住宅與資產管理協會(Consortium for Housing and Asset Management)?

美國住宅與資產管理協會(CHAM)致力於擴展那些提供可負擔住宅的社區型組織及其他非營利住宅產業同時它們需要具責任擁有與專業管理。

何謂美國租賃住宅(Leased Housing)?

美國租賃住宅計畫創立於1965年乃是公有住宅計畫的一項變種計畫。此計畫也稱為第23條款計畫(Section23Program)。此租賃住宅計畫也被視為住宅津貼(HousingAllowance)型態計畫的先鋒計畫也是接續第8條款之成屋計畫(Section8ExistingHousing)與租金券計畫(VouchProgram)的一項計畫。在目前的公有住宅計畫中地方的公有住宅機構(PublicHousingAuthoritiesPHAs)擁有且管理公有住宅並將公有住宅出租給符合資格的家戶。在租賃住宅計畫中地方公有住宅機構則介入私有出租住宅的租賃合約中。地方公有住宅機構負責挑選符合資格的承租戶允諾承租戶繳附佔其所得25%為標準之租金其餘的租金則由地方公有住宅機構負責支付給私有出租住宅的房東。在1974年住宅與社區發展法案通過之後第8條款之成屋計畫也允許低所得家戶承租私有公寓以取代此租賃住宅計畫。此兩項計畫最大不同之處乃在於在租賃住宅計畫中地方公有住宅機構直接介入租賃合約中選定租賃住宅並與私有出租住宅房東簽訂合約而第8條款之成屋計畫則由承租戶選定出租住宅直接與私有出租住宅房東交涉簽約。此兩種計畫之承租戶須支付佔所得30%為標準之租金(在1981年由25%調升為30%為標準)而地方公有住宅機構則運用聯邦政府資金支付其餘的租金額度。在第8條款之成屋計畫中承租戶不能承租其租金超過公平市場租金的住宅而且承租附所需支付的租金亦不能超過其所得之30%。另一變種計畫即在租金券計畫中承租戶所需支付的租金可以超過其所得之30%但是其租金?補貼的額度則是其30%所得與公平市場租金之差額。租賃住宅計畫在1974年終止期間共補助了10萬戶的住宅。

何謂美國都市再發展(UrbanRedevelopment)?

1949年美國住宅法的標題1(貧民窟的清除與都市發展)法案的通過則開啟了全國、州及地方對市中心區再發展所做的一系列的評估計畫。這些計畫原來的基本理由是消除貧民窟;而近年來再發展的工作則以經濟發展為其明確目標。美國的都市再發展不同於歐洲的方式像是英國所講的都市更新說法上較不那麼的直接。雖然美國的計畫比較著重在私部門不論是初始的規劃與再開發的執行者揭示以私部門為主導。歐洲政策決策者不論如何已逐漸趕上美國的再發展模式特別是自1979年保守黨執政的英國。美國第一個再發展計畫是由地方更新機構接收到聯邦補助款而進行的其計畫內容包含大街廓內荒廢的建物拆除及新建建物的工作。聯邦後來也撥款補助了現有建物的修繕但是拆除仍為處理老舊建物的主要方式。在1970年代初期在都市再發展中聯邦的角色逐漸減少政府部門則依賴地方公私合夥來刺激再開發活動。雖然很多再發展的效果的目標在於社區鄰里但大部分再發展仍直接針對在市中心及其周圍地區的復甦。早期計畫在鼓勵新開發及在社區內以商業或是較高所得住宅興建來取代低收入弱勢居民則被批評為無效的。近來較多的作法是成功的創造有著辦公大樓、商業中心的“新市中心”但也被批評創造了「雙城」一個為有錢人的城市另一個則為窮人的城市。1949年法案的標題1為聯邦都市更新計畫的法源依據一直執行到1974年。聯邦基金也是依該法令撥出地方機構運用徵收權取得被認為是毀壞的私有土地;一旦基地規模夠大他們就會以低價出售土地給營利的私部門或是非營利的開發商或是移轉給其他公家機構。使用這些都市更新土地的公家機構包括公有住宅機構、教育機構及醫院。地方政府機關不一定要求參與這個計畫在很多城市特別是南方則選擇不加入這個計畫。聯邦都市更新補助款是不設定條件的為了爭取這個補助款市政當局必需確認詳細且繁雜的指導方針。聯邦政府支付約三分之二到四分之三的計畫淨成本(依購地及銷售價格加上拆除及改良費用而有所差異)。地方政府則負擔現金支付的部分或是實物興建的部分例如興建學校或是消防隊部。該法案公布再發展地區必需以居住為主但並不要求被拆除地區來興建低所得住宅亦不要利用補肋款來鼓勵求私人建商興建低所得戶住宅。雖然在很多城市的都市更新土地中已興建公有住宅聯邦計畫所拆除的低收入住宅數量則遠大於興建住宅數量。企業領袖通常都最先主導都市更新計畫的規劃。最有名的商業主導的更新計畫案例則在匹茲堡市愛利芬尼議會則為更新計畫的法人組織執行長成為將城市從製造工廠變成服務中心的先鋒者。在其他城市的法人組織專家也學習匹茲堡經驗而商業團體例如舊金山規劃及都市研究協會(SPUR)、在波士頓的瓦特(Vault)公司、以及大巴爾地摩委員會都採用類似的再發展計畫。這些計畫在老舊市中心裏興建大型辦公、旅遊及零售商以及在中心地區透過新建、整修毀損住宅來興建豪宅並適度的再利用舊工廠及倉庫設施。因為市政府希望能吸引及留下中產階級的居民他們鼓勵在市中心周圍地區開發高所得住宅。例如波士頓的更新機構拆除了一大片靠近市中心且有極佳查爾士河景的不同種族勞工階層居住的公寓取而代之的是興建高樓層豪華住宅。類似的在舊金山西加區(SanFrancisco’sWesternAdidition)的社區居住著亞裔及非裔的美國人亦被拆除而改興建成一個日本商務中心、新的零售商店及高所得住宅。紐約的格林威治村(GreenwichVillage)拆除了相當大的地區改建為高層公寓作為紐約大學的教職員及學生的宿舍。這些案例分別受到哈伯‧甘斯(HerbertGans)、捷斯特‧哈門(ChesterHartman)以及珍‧捷可(JanJacob)的批評而使得用這三個案例聲名狼藉;受到他們及其他知識份子的攻擊使得聯邦都市更新計畫受到質疑。因為聯邦都市更新補助款可以用來購買及清理土地而非興建新建建築再開發方案要求私人投資者參與執行。私人投資者然而只能在土地被選為更新之後及土地整理後才可以競標取得不動產。通常沒有投資者對這樣的土地有興趣結果變成很多城市的市中心地區有著大面積乾淨土地長達10年之久。這些都市更新的土地都沒開發一直到1980年代市中心受到房地產上漲的影響才逐漸開始開發。在1960年代以社區為基礎的運動則是強烈反對再發展方案認為此方案會拆散鄰里居民。雖然聯邦政府沒有停止都市更新計畫而且對市中心開發給予經費補助也算是對1966年的示範城市及都會區開發法案(之後稱為示範城市)法案通過的一種抗議的回應。這個法案改變計畫推動方向從原來的貧窮鄰里改為重視社區保留、協調實質及社會計畫、整建更甚於拆除、社區參與及著重在目標地區。對聯邦都市更新計畫的批評者則認為都市更新拆毀了計畫地區內尚可使用的建築物造成可負擔住宅存量減少而且在市中心區造成了像被「炸毀」地區也因此引發了1949年法案的修改。在1954年的法案增修了對整建的鼓勵措施來取代整區拆除而且加入對開發計畫的一些要求條件。在1968年地方都市更新機構依法設立地區規劃委員會來代表地區居民。1970年的統一協助安置法案則確保搬遷居民可以獲取搬遷補助。儘管有這些改革從聯邦計畫的歷史的來看拆除建物仍是都市更新主要的方法。1974年聯邦的都市更新及示範城市計畫因住宅及社區開發法案的通過而終止透過新法案而設立社區發展專款補助(CommunityDevelopmentBlockGrant)。社區發展專款補助的分配是依公式計算而不是按計畫案來給。透過地方所選出的官員來評定社區作為補助優先順序。補助款可以廣泛運用在不同的再開發行動範圍從住宅整建到道路及管線維修以及到市中心地區的修繕。雖然社區發展專款補助計畫保留原來示範城市計畫的實質及社會服務內容但在大部分的城市社會服務的內容已逐漸減少。從社區發展專款補助計畫的歷程來看分配到地方的各項用途的專款數目則是依國家的政策而有所不同。因此在卡特執政年代聯邦政府則要求地方政府須將專款補助到低收入地區且規劃出市民參與的方案以決定經費支出。在雷根及布希執行期間目標放鬆更多的行動都可以允許反而是市民參與的要求停止了。社區發展專款補助計畫仍是聯邦補助都市再發展的主要計畫。然而補助款的實質金額則是大幅縮減而在1997年僅有一小部分的補助款提供給大部分城市作為都市再發展經費。對許多城市而言社區發展專款補助的減少則代表聯邦對都市更新計畫的支持程度大幅縮減。僅有小比例的補助款以維持法定的金額則意味著社區發展專款補助經常無法補助到主要的都市更新計畫也因此許多地方的都市更新計畫則不再受限於聯邦政府的指導原則。在1977年為了提供更多補助款給特殊的計畫案國會制定了都市發展行動補助款(UrbanDevelopmentActionGrant)計畫。都市發展行動補助款計畫提供一個無附件條件的補助惟一目的在於促進經濟發展而補助款支出必需先承諾未來在計畫案中有私部門投入。這些補助款計畫也因此克服了以往都市更新計畫的問題土地閒置直到找到到開發商投資為止。都市發展行動補助款計畫雖然帶來了可觀的新市中心投資金額但在1980年代遵照雷根總統意圖減少政府介入市場經濟而使得此計畫逐漸廢止。地方政府當局需要大量的資金來執行大型計畫例如體育場、會展中心、或是工業園區這些計畫都必需仰賴政府公債。直到1980年代投資者購買這些政府公債享有聯邦利息上的免稅優惠即使這些公債再轉租給私人開發商。然而在1986年聯邦稅務法規定如果地方政府稅收無法直接補助公共設施的興建就必須停止私人投資者的公債利息的免稅優惠。地方及州政府逐漸被迫用地方稅收來鼓勵再開發也規劃一套機制來吸引私人開發商來投資市中心。最常運用的策略就是稅賦優惠。開發商建物所有人將商業移入再開發地區其買賣不動產及持有新建建築都可獲得稅賦減免;開發商有營造材料營業稅的減免;在不同的優惠稅務計畫實施下所獲得不動產稅收的回饋或是特別評定地區所產生的稅收比地方政府的一般稅收還多。在稅制地區內所收到的收入可以用在這個地區未來資本支出例如作為貸款擔保或是購買服務例如特別的保全或是公共衛生的工作人員。增稅的計畫則利用因在開發計畫導致的不動產稅的增收來償還公債。這些不同的稅務支出計畫分擔了地方官員原本要增加補助款來補貼再開發案。而這些稅務計畫的缺點是侵蝕到地方稅基也因此增加房屋所有權人與其他商業使用所有人的稅率。為了要吸引開發地方政府也同意鬆綁土地使用分區管制及環境上的規定。回饋是要求開發商要提供公共設施。例如在紐約市允許開發商增加額外的樓地板面積而要求回饋修建地鐵站或是提供公共使用的空間。因為市中心的政府面臨財政上的壓力而很難有資金投資興建公共工程及低收入住宅他們認為應該可以用興建許可來與開發商換取實物上或是金錢上的交易。這個策略很成功的只有在房地產上漲的期間像是在1980年代所採用但也僅限於有開發商競爭標購開發許可權的城市。在某些城市(例如波士頓及舊金山)前述這些轉換措變成常態性也形成地方政府的要求例如興建辦公大樓的開發商需依他們所興建的樓地板面積來貢獻一部分的資金作為住宅基金。另一個類似的策略是「80-20」住宅開發商興建一般住宅接受額外的容積獎勵或是稅賦優惠則需回饋20%他們所興建的住宅作為中低所得住宅。如同再開發過程是依其特別條件為基礎每一個案件則包含客製化的財務規劃法規鬆綁及開發商回饋再開發規劃師的功能變成與投資者談判而非地方的未來規劃。地方機構也把再開發功能轉向有著商業導向的半自治機構。他們致力於開發與行銷可以吸引投資者的基地然後將這些基地透過財務方式包裹出售從中獲利。鄰里團體在聯邦支援缺乏之下也要找尋新的補助來源。由社區開發公司(CommunityDevelopmentCorporations)實行鄰里商業及住宅整建的援助。這些公司機構從公私部門資源包括教會、基金會、政府、銀行及財務媒介例如企業基金會來籌措經費來源。在低所得都市鄰里中他們成為主要的再開發者有些還在大街廓裏興建住宅。然而社區開發公司的商業運作成功是受到限制的這些公司機構所興建的住宅單位總數量僅佔所需住宅數量非常小的比例而與過去所興建的公有住宅數量而言也是僅佔一小部份。企業分區乃是政府為推動再開發計畫給與商業活動不同的稅賦優惠與法規鬆綁所設立的分區。聯邦法規早已計畫此項分區計畫但是未實施反而是大部分的州在1980年代制定企業分區。各州所通過設立的企業分區則提供州及地方稅與法令規定的免除的優惠。在1993年克林頓執政時修正企業分區法案設置9處授權地區(其中7處是都市)及50處企業社區。此方案的目標是鼓勵貧窮鄰里的再開發此計畫提供聯邦稅賦與法定規定與優惠以及一些補助款給與分區的商業活動。自從聯邦都市更新計畫終止後大規模遷移與拆除計畫也隨之停止。各城市的主要再開發計畫則針對仍為閒置的舊都市更新計畫用地、溼地、或是廢棄的鐵道及碼頭。整建現有建物取代新建建物已成為住宅改善計畫的主要方法而且利用社區發展專款補助作為整建建物的主要經費補貼來源。在一些案例中整建貸款使日漸破敗的市區改造為良好的中產階級居住區。其他的案例再開發案已創造「第二次遷移」亦即那就是已經鼓勵私人的經費投資到市中心附近的鄰里。從聯邦補助地區再發展計畫歷程來看聯邦計畫的規模及重點是變動的。法令關注拆除與整建、計畫的最小規模、市民參與、以低所得者為目標、及安置等規定則一再改變。制疏散。補助經費水準的浮動從未超過1.5%的聯邦預算而且很少達到1%。在過去的20年間隨著聯邦參與及監督的減弱在不同城市間的再開發計畫特色已逐漸增加。以下是不同的地方:與執政者在競選時結盟官員的企業家意識的數量多寡城市競爭優勢人口中的各種族比例一般而言都市再開發計畫都集中在市中心地區辦公及零售商業開發透過企業投入創造一般大眾的利益。然而某些城市其再開發計畫則是強調鄰里的改善或是製造業昇級為高科技或保健產業的策略。

何謂美國可負擔及鄉村住宅會(CouncilforAffordableandRuralHousing)?

1980年美國成立可負擔及鄉村會CARH(前身為鄉村住宅及發展會)的目的在於確保有足夠的經費提供給可負擔住宅計畫及維持一個稅收環境使有助於持續興建可負擔住宅。CARH有二個年度研討會三個一天的教育訓練及五個常設委員會。CARH也提供電話可以聯絡到全國辦公室的職員且提供會員資訊交流。他的會員包括經理、開發商、地主、建築師、市場分析師、會計師及所有可負擔住宅的參與者。CARH有三個出版品:CARH月報只給會員每月一次的報導;CARH現地給本地經理的季報每年20元美金;住宅行動資訊出版的內容包括立案的開發。CARH每年執行預算為50萬美金經費來源為會員費、教育訓練課程收入及出版品。現有會員:330個全國會員包括21處分支機構。職員規模:3位;執行長:摩瑟(AnnaM.Moser);地址:華盛頓特區第19街1300號西北區410室電話:202-2965159:傳真:202-7852008。

何謂美國老人住宅(ECHO Housing)?

ECHO(有機會提供給養老居住的住宅房舍)住宅是引用澳洲的概念“老人公寓”美國的說法是一種小、可移動的房子專門設計給身體虛弱、殘障可短暫放在家族成員家裏的庭院或是旁邊。ECHO住宅提供“隱私及親近“使家中已成年的兒女可以照顧年老的父母。同樣的概念運用在允許雙親來照顧殘障的子女或是。ECHO住宅可以位在護理之家附近這樣不需要醫療照護的配偶可以住在護理之家的附近。ECHO這個縮寫是由包溫(LeoBaldwin)所創造的在1980年代早期他是美國退休人員協會的住宅協調者他的目的在於避免因許多老人住在一起而被稱為老人公寓的負面反應這個縮寫也選來作為表示ECHO住宅是回應坐落在大型住宅社區的旁邊。好處ECHO住宅在財務上的好處是有著明顯的社會福利因為照顧生病老人是非常花錢的而養護機構通常所能提供的服務卻是不足ECHO住宅可使家人運用家族內的資源而使照顧成本降低。此外因為在美國大約有80%的老人擁有自己的房子其中62%的人無貸款他們搬到ECHO住宅可以大大地改善他們財務。一個典型的搬家可以將現有房子賣到10萬元美金而搬到一個約3萬元美金的ECH住宅這樣可以有7萬元美金的錢可以儲蓄以5%利息計算則每年有3500元美金的利息收入而3萬元美金只是一個概估購買ECHO房子的成本。使用分區為允許ECHO住宅進入而修改使用分區管制的結果是造成反對。典型的擔憂是這樣的單元不具市場上的吸引力一旦沒有需要了就會立刻搬出而使改作其他用途使用。使用分區管制調整使ECHO為特別的例外使用要求每年或每二年允許更新要求ECHO房子必需與主屋的顏色及設計要相容要求該基地在房子搬走後需重新作景觀。另一個普遍規定是禁止使用拖車型活動房子當成是ECHO房子。在澳洲的維多利亞可能也有這樣的要求單元必需為第三機構所擁有或控管例如房仲業或是醫院。這樣做有助於社區對於這樣的單元如果不再需要時會比較有信心。條件式許可使用可以針對個別居住人的需求而量身訂定因為當他不再使用時單元會被移走。例如可能不需要要求提供停車空間因為使用人已經很久沒有開車了。另一個特殊的使用分區的議題是行車速限的許可通常針對病危老人所住的地方。ECHO住宅的居住者可能是剛出醫院許可證明應快速許可以預防這樣的狀況發生。缺乏市場反應在澳洲ECHO住宅或是老人公寓也都很成功在美國許多以ECHO為目標的住宅型態都只有拖車型活動房子。而在馬里蘭州的佛德克郡(Frederick)允許ECHO住宅蓋在農業區裏這個郡允許暫時性的放置拖車型活動房子給老人及殘障者使用在1991年有38件拖車型活動房子許可案。但美國其他的社區在興建ECHO住宅就沒那麼的成功在1993年早期紐澤西州的瓦倫(Warren)有最多案件成功的美國地方政府有四個適當的地方可設置。至少從1985年開始運用合理的使用分區管制使20-30處社區允許ECHO設置包括紐約州、紐澤西州、賓州、及康乃?克州。一些市場上的問題導致ECHO沒辦法廣泛的在美國使用潛在居民可能因為身體太過虛弱以致於無法來選購ECHO單位。另外家人通常感到支付2萬5千元到3萬元美金去買一間ECHO單位實在不太划算因為他們並不預期老年父母會活的很久。實際上無論如何許多年老父母都活的比他們家人預期的時間還要長雖然現在平均壽命在75歲少數人認為女性如能活到75歲大約還可以再延長12年的壽命。在澳洲老人公寓的想法是非常的成功因為老人公寓的財產是屬於維多利亞州的住宅部的而且只供出租。這樣就比較容易被接受因為家人不需要拿出很多錢。在美國只有紐澤西州的瓦倫(Warren)是出租計畫。ECHO住宅的未來在1992年住宅及都市發展部門要求議會補助ECHO住宅示範計畫作為第202條老人住宅計畫的一部分雖然這個案子可能帶來結果但是現在美國的ECHO住宅的可行性則是一個公開的問題。亳無疑問的是一個好的ECHO單位是可以製造且可以銷售的事實上那樣的單位放在一個複合使用的社區裏透過土地使用管制修改也不是那麼的困難。真正ECHO住宅的課題在於市場性在一個行政區域內到底有多少ECHO單位可以提供給民眾沒人可以把這樣的概念市場化在馬里蘭州的佛德克郡(Frederick)則並沒有一棟ECHO住宅單位而只是拖車型活動房子而已。從澳洲經驗裏得到二個值得注意的重點是第一在維多利亞當土地使用管制規範到公寓時沒有補助的情況之下使用ECHO單位的數量產生很戲劇性的下跌。第二搬遷、安裝、維修及重新使用ECHO的成本高於原本的預期。

何謂美國鄰里再投資公司(Neighborhood Reinestment Corporation)?

1978年美國國會創立鄰里再投資公司(NRC)主要目的在贊助與支持美國城市的鄰里住宅服務。此類組織以NeighborWorks最為有名共有43個州、171個團體、1500名職員為其工作涵蓋哥倫比亞與波多黎各。他們主要服務的對象是中低收入鄰里地區這些鄰里地區涵蓋約全美國2%住宅存量與480萬名居民其中有1/2是少數民族、1/5為西班牙人。

何謂美國住宅信託基金(Housing Trust Funds)?

住宅信託基金通常為市、郡或州政府建立的獨立帳戶將收入完全用來支持低所得家戶的可負擔住宅。截至1997年已經存在超過115個由地方及州政府成立的住宅信託基金用以確保所需住宅計畫的資金。這個數字比1985年時超過六倍以上。由於1980年代時聯邦政府降低對於低收入住宅需求的投入在可負擔住宅短缺以及無家可歸問題日益嚴重下地方及州政府被迫尋找應付該問題所需資金。因為住宅信託基金擁有穩定的資金來源因此免除了年度爭取預算時必須特別強調可負擔住宅的問題。這樣的機制使得住宅議題得到在美國從未享有的重視。雖然住宅信託基金無法得到足夠的財源處理貧窮住戶的所有居住問題這些基金已經建立了先例確認了處理長期性資金需求的重要性及優點。資金來源住宅信託基金的主要特色在於它由特定的資金來源得到挹注例如稅、費或是貸款的償還。住宅信託基金收入來源差異很大各市、郡及州基金間也不同。典型的例子是法律或規定中a)提高現有資金來源例如不動產移轉稅並且將增加的稅收注入年度住宅信託基金;或是b)將目前並非用來投入可負擔住宅資金來源的全部或一部分投入住宅信託基金例如都市發展行動基金的償債支付。透過這樣的方式住宅信託基金能夠取得投入住宅的額外資金。大部分的住宅信託基金將它們取得的收入投入認可的計畫。雖然投入基金的若干償還支付發生在貸款存續期間這些基金並不僅僅依賴貸款所產生的利息和收入或是貸款的償還。這種資金來源長期持續的特質使得住宅信託基金極為獨特。許多都市依賴下列方法提供當地住宅信託基金的財源:相容性土地使用分區管制的替代費(in-lieufees)、辦公室及商用不動產開發商為減低開發案額外就業人口帶來的衝擊所支付給政府的費用、保存規則加諸於出租住宅拆除或變更時的罰金、稅收增值區域(taxincrementdistricts)、政府借款之償還(例如都市發展行動基金)、政府計畫產生之收入(例如社區發展基金計畫)、旅館稅、以及其他地方稅收。郡的住宅信託基金依賴於具有稅籍的稅收、郡有土地的出售、財產稅或是其他來源。州政府則擁有較多樣的收入來源以支應住宅信託基金所需;包括不動產移轉稅、產權保險公司帳務利息、歸還財務(escheat)之基金、貸款收入債券儲備金或盈餘公基金、承租戶擔保金利息、以及其他。雖然一些住宅信託基金能夠每年投入大約$50000000甚至更多大部分基金每年收入大多介於$5000000到$15000000。有些住宅信託基金每年可運用之資金則低於$500000。從歷史上來看住宅信託基金每一元自有財源通常相對的至少能夠獲得來自私人或政府基金另外五元的投入。因此住宅信託基金帶入遠超過沒有此基金時更多的財源用以支持相關的住宅政策。在許多例子中住宅信託基金提供配合資金以便於其他資金一併使用:例如聯邦麥卡尼計畫(federalMcKinneyprogram)或是全國可負擔住宅法案(NationalAffordableHousingAct)提供給HOME計畫的資金。行政管理通常情況下授權性的法規或規則敘述住宅信託基金的目的、基金如何管理、基金如何支用、必須符合的條件、資金來源、以及其他行政程序要求:例如監督與評估。行政規則以及計畫指導綱要通常在之後由理事會以及基金會人員制定用以提供基金運用的準則。基金會的理事會通常由市長、州長或其他選舉出來的團體加以任命。法令中通常要求理事會成員能夠具有各種不同的背景。理事會成員通常來自政府、私人及非營利開發商、不動產仲介、金融機構、私人公司、公寓所有人及管理人、住宅提倡者、低收入承租戶、以及其他社會大眾。理事會的責任包含建議到資金監督;包括建立政策及企劃準則以及決定資金申請的結果。雖然若干住宅信託基金其架構乃是獨立的非營利團體或是由已經存在的非營利組織或基金會管理大多數住宅信託基金人員來自地方政府住宅及社區發展部門或是其他政府機構。有幾個州住宅信託基金由州住宅金融機構管理其他州則由住宅、開發、或商業部門負責管理。大部分地方住宅信託基金則由傳統上負責住宅計畫的相關部門管理;有一些則由再開發或住宅機構管理。受補助的計畫若干住宅信託基金用來支助由管理此基金的機構或部門正在從事的計畫在這種情況中這個基金通常與其他可使用的住宅經費一起支持相關的住宅計畫。有些住宅信託基金則有特定的計畫內容:例如租戶重置計畫、首次購屋者計畫、或是無家可歸者安置計畫這些計畫都會得到住宅信託基金的部分贊助。然而更常見的是住宅信託基金透過定期徵求研究計畫提供資金。這些研究計畫的徵求包括:希望研究的課題、申請程序、審查標準、以及其他偏好和需求。雖然有些住宅信託基金或許會限制其資金的使用他們較常彌補申請計畫所需資金的缺口;住宅信託基金或許提供計畫的初期費用以促成計畫進行或是做為完成計畫所需的最後一筆資金以提高計畫完成的機率。雖然住宅信託基金支持的項目間存在差異這個資金可以用在住宅生產的每一階段以及各類的住宅活動。此基金通常透過貸款或贈與的方式來支持住宅取得、建築或重置的相關活動。用來鼓勵幫助最貧窮家戶的住宅信託基金通常以捐款或可免除借款(forgivableloans)來使這些計畫變得可行。幾乎所有的住宅信託基金都可以支付計畫所需的土地、建物或設備等費用有些基金則支助住宅相關活動:例如諮詢、幼兒照顧以及相關服務。雖然大多數住宅信託基金都鼓勵提供永久住宅有些也支持暫時性和緊急性的住宅計畫。有些住宅信託基金提供租賃協助有些則試圖利用部分資金支持計畫的營運成本使得貧窮家戶也能負擔住宅。大多數住宅信託基金除允許私人和非營利開發商、政府機構、個人申請支助外有時也允許住宅機構申請。住宅信託基金逐漸地認知到在提供貧窮家戶長期可負擔住宅上非營利開發公司扮演重要的角色。為了協助非營利機構透過提出好的計畫以提升取得基金的能力住宅信託基金提供了特別的能力提升方案藉以協助非營利開發機構充分利用他們的能力與資源。某些住宅信託基金也提供開發前基金(predevelopmentfunds)非營利組織通常不易取得這一類的基金。雖然住宅信託基金通常將資源投入協助低收入及貧窮家戶幾乎所有的基金都支助低以及中所得家戶的可負擔住宅計畫。若干住宅信託基金則主要提供無家可歸者的相關計畫及服務。建立住宅信託基金住宅聯盟(HousingCoalitions)通常負責住宅信託基金的發展。這些聯盟有時為了建立住宅信託基金的特定目的一起工作或是已存在的聯盟有時視建立住宅信託基金為優先推動的項目。花費一或兩年來建立住宅信託基金並非不常見。住宅信託基金的推動過程通常包含確認住宅需求、分析潛在資金來源、與政府機構合作以確定行政架構、思考基金主要贊助方向、以及試圖讓市政府、郡委員會或是州立法機構同意提出的計畫。住宅信託基金推動過程有時候充滿了爭議。這個過程需要透過選舉產生的政府人員在財政受限制的情況下認同處理住宅議題的必要。增加或新課稅賦並且將增加的稅收投入住宅信託基金需要足夠的來自立法機關的支持以說服政府人員做出這類困難的決定對於他們選區內的選民是具有整體利益的。上述的過程需要來自社會大眾的廣泛參與和支持。因此住宅聯盟經常從事教育以及遊說的工作以期成功建立住宅信託基金。反對住宅信託基金的建立也是很常見的。這些阻力不僅來自於不願支持低收入住宅的團體也特別來自於與住宅信託基金競爭財源的團體。因此住宅信託基金的支持者必須提出足以支持建立此基金的論點。基於後續的建築活動、增加的不動產稅收、銷售稅以及產生的所得住宅信託基金廣泛的被認為有益於地方經濟。因為住宅信託基金與社區非營利開發機構合作良好、也提供相關計畫有彈性的支助、並且支持長期被其他政府計畫忽略的低收入家戶住宅住宅政策的支持者通常也都支持住宅信託基金的運作。超過15年的經驗顯示透過具彈性的計畫以及資金的提供住宅信託基金對於處理低所得及貧窮家戶的住宅需求是成功的。

何謂財產權(PropertyRight)?

所有社會中一個基本的思考就是個人與物品和個人與其他個人之間的關係。因此財產權的觀念與界定乃是社會中的必要部份。財產權對不同人代表不同的事情某個角度來看財產權可以採較限定的觀點而且帶有法律的意味。另一個觀點來看財產權可以採哲學的思考而且相當廣泛。不論採取哪一個論點財產權代表一個被強烈爭論且具有爭議的領域。毫無疑問地財產權的議題對於美國建國者是重要的許多證據指出十七世紀北美洲殖民地財產權的重要性。的確對於財產權的保護可以追朔到英國1215年的大憲章(MagnaCarta)。約翰洛克(JohnLocke)1689年的政府論次講(SecondTreatiseonGovernment)對於十八世紀中葉建立美國的自由黨員(Whigs)具有深遠的影響。洛克對於財產自然權利的強調影響了美國憲法起草者的思考和價值特別是1787年在費城舉行的制憲會議中權利法案的部份。然而1776年獨立宣言中的文字也顯示洛克的影響。湯瑪斯傑弗遜(ThomasJefferson)所謂的生命、自由、快樂的追尋就是出自洛克對於政府保護人民生命、自由和財產的關切。除此之外美國建立者也強調私有財產的經濟功能財產所有權也被視為這個新國家發展的要素。事實上制憲會議中加諸於聯邦政府的功能源自於私人對於財產具有權利而且這個權利有助於經濟成長這樣的概念。如果不存在聯邦的保護(例如:第五修正案)州立法機關被懷疑將會過度管制個人以及企業美國也就無法快速地發展。除了禁止政府強徵財產外財產權也延伸至禁制透過課稅強徵財產、擁有奴隸的財產權之保護、禁止國家干預企業以及在正當程序(dueprocess)下對於私人的保護。到了內戰末期奴隸不再是合法的財產權型態工業化也取代了農業成為經濟生產的主要型態。這種經濟結構的逐漸轉變描繪出財產權的未來架構。最高法院後來確實也視所謂的自由放任的立憲政體(laissez-faireconstitutionalism)為財產權保護的適當方式。在進入二十世紀之際財產權逐漸受到法規和法院判決的限制。這些法令與判決嘗試處裡都市擁擠、對童工的依賴、過度擁擠的居住以及公共衛生等議題。此外越來越多壓力出現希望管制十九世紀某些產業中非常普遍的獨占型態。都市裡土地使用分區和土地使用限制形成1926年Euclidv.AmblerRealtyCo.案件的重要憲法挑戰因此都市土地的管制成為公共而非私人的議題。對於土地的私人財產權在二十世紀大多數期間已經受到顯著的公共規範。1930年代經濟大蕭條期間社會風氣傾向從事經濟改革希望藉由全國經濟的管理、以及對於社會問題的干預提升全面社會福利。羅斯福總統的新政(NewDealprograms)開始偏離私有財產而且往往與它們有所衝突。公民自由權被認為比財產權重要對財產權議題的關注也顯著減少。二次世界大戰結束後的時期美國的社會由經濟成長和技術改變所主導。財產權保護在當時並未獲得太多關注法律爭議集中在其他議題上。隨著1980年所謂的雷根革命財產權重新受到重視。幾個土地使用的案例也被視為這個時代的特徵但是大部分的案件議題都不夠廣泛。隨著高等法院主導者的改變財產權案件又受到重視。持平而論財產權總是美國議題上的某一部份。某些時期出現保護財產權的法律和法院判決。在另一時期財產權的管制被認為是重要的。財產權的領域總是存在著憲法對於私人的保證與社會改變的需求之間的衝突。在現代社會中尋求私人權利與民主需求的改革間的平衡正是美國歷史中財產權演化的縮圖。

何謂資本利得(CapitalGain)?

資本利得(或損失)指的是資產出售時的賣價超過(或低於)當初購買時的原始買價之部分。美國自1986年賦稅改革法案(TaxReformAct)後實現的名目資本利得被認為是一般所得的一部份。然而有些持有成本(carryingcosts)可以扣除同時特別條款適用在死亡、贈與以及主要住宅的出售案例。直到最近美國納稅義務人如果出售主要住宅、而且兩年內使用所得價款購買或是建造另一棟住宅只要他們繼續擁有主要住宅他們可以延遲支付此出售住宅產生的資本利得稅。55歲(含)以上的納稅義務人出售主要住宅時最多可以免除125000數額的資本利得。隨著1997年8月生效的法律修定聯邦稅法目前對於出售主要住宅納稅義務人可以減免250000數額的資本利得(夫妻則可免除500000數額的資本利得)。不像之前法律只允許一次的減免現行法令的減免適用於每一次主要住宅的出售但是這種減免的申請往往每年不能超過一次。另外不同於以前法令納稅義務人無須將出售所得投資在新的住宅上才能申請資本利得的減免。為了獲得申請資本利得減免的資格住宅出售前五年內至少有兩年必須已經做為納稅義務人的主要住宅。因為納稅義務人可以選擇出售資產的時間他們通常會在交易當期申請資本損失但是延遲資本利得的申報。因此許多國家稅務法律都限制納稅義務人申報資本損失、或是以資本損失與其他所得互抵的權限。對於資本利得採取較低稅率的理由有四項:a)減緩資本損失無法完全扣抵的情況b)鼓勵有益於經濟成長的風險承受以及資本形成c)透過不計入資產的持有成本簡化會計程序以及d)考慮通貨膨脹對於資產定價的效果。然而批評者認為資本利得的稅率應該和一般所得的稅率相同。而且資本利得的低稅率將會形成不具正當性的稅收損失。美國平均每年自用住宅產生的資本利得大約為2000億美金。對資本利得優惠所造成的所得稅損失超過了政府提供出租住宅協助的所有支出。然而如果資本利得被當成一般所得房屋所有權人應該獲得持有成本的扣減因此降低資本利得中的淨所得。

何謂隨價調整抵押貸款(Price-Level adjusted Mortgage)?

隨價調整抵押貸款(Price-LeveladjustedMortgagePLAM)是一種融資方式。採用此種方式時考量貸款償還期間的通貨膨脹效果價格指數(例如:國內生產毛額平減指數或消費者物價指數)被用於定期地調整後續貸款償還數額。這種方式被視為傳統的固定利率抵押貸款(FRM)以外的其他方式之一;其他方式包括浮動利率抵押貸款(ARM)、累進償還抵押貸款(GPM)、共享增值抵押貸款(SAM)。當通貨膨脹持續高點的時候(1970年代末期、1980初期)這些替代選擇對於放款人與借款人皆相當有吸引力。在傳統的固定利率抵押貸款中放款人和借款人相互對賭通貨膨脹速度。如果消費者物價上升速度較預期快放款人承擔FRM期間損失資本購買力的風險相對地借款人依賴通貨膨脹使得FRM的貸款償還隨著時間變得更能負擔。換句話說抵押貸款利率的一部份可以視為通貨膨脹的溢酬。對放款人來說ARM或PLAM吸引他們的地方在於這些方式提供對於貸款利率變動的保護。在這兩種方式下借款人承擔了通貨膨脹的風險。從這個角度來看PLAM是ARM的一種特殊型態:PLAM只保護放款人對抗無預期通貨膨脹所產生的利率變動。對於借款人來說FRM以外的貸款方式的好處在於他們降低貸款初期的成本(所謂傾斜效果)或是借貸的成本。

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