不動產百科

住宅市場是由住宅與家戶所組成。被家戶所佔有並被提供一系列各種性質服務者稱之為居住服務。住宅價格與租金是住宅需求與住宅服務兩者交互作用的結果。有兩種住宅需求一種是投資性需求投資客(地主、投機者、住宅擁有者)想要把住宅當作是一種投資。另外一種則是居住需求(對於居住服務的需求)需要特定居住服務水平才會滿足的消費者有些服務是來自於內部結構例如臥室的狀態其他則是外部結構來自於地區性的影響包含可及性、安全、鄰居屬性、公共設施的服務、外部性但其對住宅價格量的影響是多少很難被量化。

住宅供給通常被用在兩個地方。一個是住宅存量的總量此為存量供給(stocksupply)。另一個則是住宅服務的調整或是從住宅存量中調整住宅品質這是流量供給(flowsupply)。在最簡單的概念下可把住宅存量供給視為人類為居住而可興建的住宅總數。實際上這是一個不易衡量的概念。例如從人口普查可知道人們所居住的住宅總數(在1990年時美國有102300000戶住宅)；然而這只是存量供給的一個部份因為可全年居住的閒置住宅與季節性住宅也是存量供給的一部份。同樣地其他可供居住但目前不是閒置的居所(例如水上住宅、拖車)也可能也是其中的一部分。若我們將暫時性住所納入到住宅存量供給的項目中則可馬上理解到如果沒有在最開始時將住宅的概念清楚界定我們就無法列出正確的存量。存量供給會隨時間而改變。就以積極面而言開發業者與營造業者會建造新的大樓、活動式住房、以及其他居住構造。就既有建築結構方面建物所有人也可能會重新配置格局而額外增加新的住宅單位。此外出租人也可能會將原無法居住的建築結構轉變成新的住宅。就消極面而言房屋所有人可能會拆除一些大樓部份大樓會隨時間經過而倒塌或因無人管理而被充公也可能被燒毀或因某些意外事故而摧毀有些則轉變為非居住的使用。在特定的建築結構方面住宅的數量可能也會因使用方式改變而減少(例如將建物結構由三個單位變更為一個單位)若住宅增加的數量超過減少的數量住宅存量供給就會呈現正成長。如同任何一個市場住宅存量供給被認為會隨價格而改變。以這個方式來看住宅供給即在不同住宅價格下顯示該價格的住宅供給量。短期下(例如一天、一週或一個月)存量供給很難對價格有所反應因為不動產所有人需要時間去改變住宅存量。然而就長期而言開發業者將有時間去建造更多的住宅即增加存量。追求利潤最大化的開發業者會依據住宅的建造成本來決定是否以及如何反應市場的價格其成本包括轉變現有住宅使用方式所需花費的成本、建造新住宅的成本、建築材料、勞工、財務、建築規則、以及其他相關的管制等。由此觀點來看我們可把住宅視為是相同類別建築物所組成的存量比喻來說住宅就如同「蘋果和柳丁」。一些住宅是大的其他是小的；一些住宅有政府提供的自來水管線與衛生下水道其他則否。為了能簡單地列出住宅的存量我們必須忽略住宅單元間的重大差別。另一個衡量住宅存量的方法可以解釋住宅品質的改變並會反映在每單位住宅建造成本(或銷售價格)的差異上。然而經濟學家認為我們應該把相同類別的住宅供給視為實體資本(即地板、屋頂、牆壁、門窗、鎖、配管、電力系統…等等)存量的變化以這個方法解釋住宅供給即是將住宅品質改變的情況概念化此被稱為住宅流量供給。在租屋市場中出租人會將住宅調整至合適的等級以符合承租人的需求此為顯性市場(explicitmarket)。另一方面房屋所有權人也會調整住宅等級以滿足自己的需求此為隱含市場(implicitmarket)的情況。經濟學家認為我們應把每一個住宅看作在競爭市場下一個可以改變的住宅等級以滿足消費者的需求。例如如果出租人發現設施中有游泳池時可以使其獲得較高的租金他們將有誘因在他們的住宅興建工程中增加游泳池直到市場飽和為止也就是直到可歸屬於增設游泳池所增加的租金剛好等於設置游泳池或管理維護的折現成本為止。就如同住宅存量供給我們可以把流動供給看成價格對住宅供給的反應。例如出租人為增加獲取利潤的機會而調整既有的住宅等級。因此我們可以把流動供給視為在不同的價格下顯示該價格的住宅服務量就如同我們稍早已解釋的存量供給。短期下流動供給對價格較無反應因為不動產所有人需要時間去改變存量供給與調整住宅的等級。然而長期下開發業者則有時間去興建與調整他們的住宅。存量供給和流動供給的概念對於瞭解住宅市場運作相當有用。存量供給的重點在於住宅的數量使我們了解有多少住宅總量的變化是因為新住宅的興建或其他存量改變所造成。流動供給的重點則在於住宅等級的調整告訴我們關於住宅品質、大小、以及設施的改變。

1.依使用類型區分(1)住宅建築a.獨立住宅：透天厝、別墅b.集合式住宅：公寓、套房、電梯大廈(2)特殊住宅：國宅、農舍(3)商業建築：辦公大樓、黃金店面、百貨商場(4)工業建築；工廠廠房、廠辦大樓2.依屋齡區分(1)預售屋(2)成屋：新成屋、中古屋3.依拍賣方式區分法拍屋、金拍屋、銀拍屋

指一人或二人或更多人因血緣、姻親或認養等情況而居住在一起。非居住於團體住宿的人(例如宿舍、牢獄、軍營、護理之家、或無家可歸者)可將其歸類為家戶家戶為居住於一個住宅單元的個人或團體可為家庭或非家庭。家庭家戶包括擁有小孩的夫婦、沒有小孩的夫婦、單親家庭但這些家戶也可能包括非親屬。非家庭家戶包括單身、同居家戶、以及共享一個住宅單元的無關人士。